广州大学商业中心营销方案.docVIP

广州大学商业中心营销方案 一、宏观环境1、环境因素广州大学城总规划面积为43.3平方公里，有广州大学、中山大学、华南理工大学、华南师范大学、广东外语外贸大学、广州中医药大学、广东工业大学、广东药学院、、星海音乐学院、广州美术学院十间大学。广州大学城的总体布局采用“轴线发展+组团放射”结构，轴线上布局综合发展区、信息与体育共享区及会展文化共享区，实现了城市公共资源、体育设施、商业服务和交通网络的高度共享和充分利用；校区部分共分为五个组团，各组团由教学区、生活区、资源共享区、组团公共绿地构成，十所大学分布于五个组团中，各校的主校门都临江开设，各校区均不设围墙。大学城强化城市“绿心”的整体功能，采用开放式网络状、绿化生态系统，形成绿网，创造景观生态的安全格局。以各种形式的公共绿地为纽带来组织公共设施和生活设施，形成绿色城市户外游憩空间序列，实现人类“回归自然”的理想。现时广州大学城有3大商业区：商业北区、商业南区和广州大学商业城。2、经济因素大学城规模大，预期的经济效益大，带动的社会效益明显。可以带动高新技术产业、商业、服务业、房地产业、旅游业等相关产业的发展，带来巨大的社会效益和经济效益。据规划，规划面积为43.3平方公里的大学城，未来在这里生活的人口将达到50万之多，这就意味着一个等同于一个中型城市的商业经济圈即将形成，使得大学城更具魅力。由于这里的生活人群呈现出三高现象，高学历，高收入，高品位，所以这里的商品消费能力自不必说。大学城聚集的人气才是财富的保证，是商家的必争之地，网络住了人气就意味着成功。而且由于广州大学城的品牌效应，成为强势的旅游品牌指日可待，优质的空气和人文环境，可望成为南城的“白云山”效应，集博物馆、科学中心、文化艺术中心的建成就可带来近300万人次的游客前来观光。据资深投资理财专家介绍，未来大学城的市场价值必将令人吃惊，这里的地租将出现飙升，价格可直追天河城。其次，大学城将提高当地土地利用价值，吸引更多的商家，使大学城成为适宜居住、消费方便的区域。3、人口因素广州大学城规划人口为规划人口35~40万人，目前已进驻十多所高校，约有10多万学生和2万多教师，加上岛上4万原住居民。未来两年内广州大学城的师生将达到20万，且以每年3.5万的速度增长。　　　学校名称 学生规模（万人） 总用地面积（亩）中山大学 2 1320广东外语外贸大学 1.2 780广州中医药大学 0.8 675广东药学院 1.2 450华南理工大学 2 1245广东工业大学 2.8 1650广州美术学院 0.4 435广州大学 1.7 1200星海音乐学院 0.3 270华南师范大学 1.6 9154、需求因素而学生是主要的消费群体。因为珠江三角洲的经济发展迅速，人们的消费水平越来越高，特别是大学生这一年龄层的人。据分析，大学生平均每月生活费在500-600之间，而且生活费在动态上呈逐年递增趋势。未来，这些位于大学城的商业项目所觊觎的市场，也不光是一个小小的大学城，包括了海珠南、番禺北，这个集合了众多如同琶洲、华南、洛溪这样出名的居住区的区域，都在大学城北亭广场的发展战略蓝图内。此外，每年来大学城旅游、观光、学习、调研的人士，也在大学城北亭广场的目标消费群体之列。5、消费群特点1.大学生消费容易出现潮汐现象，即一个新事物、新品牌在大学生市场会在某一个节点呈现突然的高峰。2. 由追求独特性消费带来普遍消费。大学生普遍追求独特、新奇、时髦的产品，但与此同时，独特、新奇带来的往往是流行、普及。５７．７％的大学生表示“喜欢购买独特风格的产品”，但是只有２２．９％的人认为“我的穿着更加时髦”。3. 实惠仍是大学生考虑的最重要因素。在流行与实用之间，更多大学生选择的是实用。在各类产品的选择标准中，“价格适中”总是大学生首要考虑的因素之一。类似的特征在促销方式的选择上也有体现，最受大学生欢迎的三种促销方式是：打折、派送和赠送小礼物。4. 情感消费成为重要组成部分。当代大学生普遍认为，同学、朋友、师生的交往，谈恋爱，都离不开必要的经济支持。目前，大学生每学期用于娱乐、交际、影视的平均费用约为１４４元，给同学朋友送礼的支出为９８元。调查还表明，大学生即便有可能面临收支不平衡的状况，也愿意借款以应对他们认为必要的情感消费。5. 在品牌的选择上趋于理性，但是国际品牌相对更大的知名度、美誉度和形象会对大学生的决策产生说服作用。二、商业部分市场调研广州大学城坐落的小谷围岛原本是农田，所以本地的商业根本没有。在规划并开发为大学城后，随着入岛人口的激增，特别是大学生人数的增加，使岛内的购买力变得强大并且多元化。商家们也看到了这一供求不平衡的严重情况，陆续进入大学城开发市场。经过差不多两年的发展和日益成熟，在大学城