徐州市淮海食品城商业项目市场研究与定位报告 NXPowerLite1.docVIP

徐州市淮海食品城商业项目 市场研究与定位报告 2010 前 言 专业市场的大面积开发，进行准确定位成了项目开发一大难题。面对竞争激烈的市场格局和动态的市场因素，如何才能对专业市场进行准确有效的定位。斯盖认为：要解决项目定位的根本性问题，必须结合城市的产业特征以及当地产业基础与竞争状况，三者的有机结合才能够保证项目的可持续发展。 此份市场研究与定位报告，斯盖从、前言、徐州宏观经济分析、徐州地区商业分析、项目区域分析、行业前景发展趋势、长三角在经营专业市场分析、项目分析、定为依据、等八大篇章，分别从区域环境、区域物业市场、整体经济环境、行业环境、项目机会定位等多个方面对项目进行了分析。 此次项目定位依据，斯盖会从： 一、考虑城市的产业基础、二、考虑物流交通网络、三、考虑市场需求中、长远需求. 四、考虑市场辐射能力等四方面尽享详细的分析 因为斯盖认为大型专业市场的定位，一定要综合考虑城市产业基础、交通物流条件、市场潜在需求和辐射力等诸多因素才能够为以后的良好经营打下基础。 最终我们希望通过这样一份市场研究与定位报告能够清晰、客观的描述项目，科学的论证区域市场、项目定位，最终给开发商一个准确而有价值的参考意见。 第一部分：宏观经济环境研究 徐州概况 徐州市位于江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中原地区、长三角经济圈与环渤海经济圈的之间的淮海经济区的中心位置。 下辖2市(新沂、邳州)、4县(丰县、沛县、铜山、唯宁)、5区(鼓楼、云龙、泉山、九里、贾汪)，幅员总面积平方公里，总人口908.66万，其中市区面积1037.7平方公里，人口161.2万，是国务院批准的全国“较大的市”，是江苏省规划建设的四个特大城市和三大都市圈之一。 徐州素有“五省通衢”之称，是我国东部地区东西、南北大通道的交通枢纽。 徐州城市发展趋势洞察 城市交通枢纽定位 徐州历来是中国重要的交通枢纽城市，其城市发展规划也将其城市性质之一定义为全国综合性交通主枢纽。 公路方面：现有四条高速公路经过：霍连高速（霍尔果断——连云港）、京福高速（北京——福州）、京沪高速（北京——上海）、徐宿宁高速（徐州——宿迁——南京）。 铁路方面：境内现有铁路线31条，其中专用线26条，站点10余个，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇。随着京沪高速铁路2010年全线贯通，届时位居中点的徐州抵达京沪两地的时间仅需2.5个小时。 航空方面：徐州观音机场已经开通了全国40多条航线。 城市发展方向 双核一带、三港三圈”、“雁行结构、面向海洋”：为提高徐州的综合竞争力，促进徐州都市圈核心城市地位的形成奠定了基础。 东进南扩：城区向东跳过三环路形成新的城市组团；通过综合开发，完善功能，增强对外辐射力。 徐州经济发展洞察 人均GDP增长速度较快，居民生活水平将会持续提高。 徐州各行业发展趋势统计 2009年1-8月份，徐州市规模工业累计实现销售收入2120亿元，增长16%，累计实现增加值611.15亿元，增长16.6%。 徐州产业结构分析 徐州产业结构以第二产业为主，拥有大型工业、矿业企业，是一个传统的工业城市。 徐州消费力分析 徐州城市消费能力呈现逐年稳步增长趋势，市场消费能力逐步增强。 消费结构中，食品占据35％比例成为最主要的消费支出。随着生活水平的提高，居民用于教育文化娱乐服务的支出达到15％。 徐州人口分析 随着城市化的发展加速，市区人口增长迅速，2009年达到7.44％，2010年达到4.03％，属于非机械的人口增长。 徐州城市竞争力分析 指标 排名 城市综合竞争力 33 物流服务竞争力 7 企业创新能力竞争力 7 科研机构竞争力 7 基础设施竞争力 24 环境竞争力 19 文化竞争力 10 开放竞争力 15 数据来源：国家统计局 总 结 徐州的典型的四省交通枢纽中心，工业已基本形成了 机械、建材、化工、食品为四大支柱产业，持续增长。 新医药、电子信息、环保设备、物流仓储为新兴高附加值产业。 煤炭、电力、建材、轻纺等传统产业。 第二部分：徐州专业市场调查统计 徐州商业分为四大区，基本分布在市中心，其中商圈格局表现以全市级商业中心中山路、淮海路商业区为龙头、建国路，中山路商业地带，解放路商业带，复兴路火车站商业区等多个商业割据的态势。 1、徐州专业市场总量统计 2、徐州专业市场总面积统计 3、徐州各专业市场业态规模比例（万/平米） 4、各专业市场满租率调查 市区四大商业区—市场满租率 5、南北城区市场业态比例 《南区》淮海食品城商圈—市场业态比例（96万/平方米） 《北区》市区四大商业区—市场业态比例（191.6万/平方米） 6：南北区建材家具市场数量统计(建材)