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安徽泗县项目 市场调查报告 深圳圆满咨询顾问有限公司 二零零六年二月二十日目录 第一篇 调研计划 调研缘起 调研组织 调研方法 调研实施 第二篇 调研内容 泗县社会经济发展概况 泗县城市概况 泗县宏观经济发展概况综述 泗县城市发展规划及发展方向 泗县房地产发展概况分析 泗县房地产市场宏观调研 泗县房地产市场深度调研 泗县商贸零售业发展概况分析 泗县商贸零售业发展概况 泗县主要商业格局分析 泗县主要街道商业业态分析 主题商业业态分析 泗县房地产市场消费者调研分析 消费者调查问卷分析 深度访谈分析 调研结论 调研结论 调研启示 项目SWOT分析及开发建议 住宅地块SWOT分析 地块基本情况 项目SWOT分析 商业地块SWOT分析 地块基本情况分析 项目SWOT分析 圆满建议 项目进入建议 项目开发建议  调研计划 第一篇 调研计划 第一章 调研缘起 调研特征 房地产项目的开发以及定位是一个系统的工程，必须对开发地块所在区域的社会经济各项指标做深入的分析，由宏观市场进入到微观市场的分析，逐步深入，提供详实可靠的定性信息和定量信息，这都需要大量的市场数据作为参考，故市场调研显得极为重要。 对于熟悉的市场或者完全陌生的市场都应该做详细的调研，以市场调研为基础，为源点，为支撑，以降低项目开发的风险，保证项目开发的成功。 1.2调研目的 ● 了解区域市场消费习性，收入水平和消费能力； ● 了解市场投资承载能力，市场投资热度； ● 了解当地住宅市场发展状况及前景预测； ● 了解区域零售市场特征及商业物业开发、投资状况； ● 了解政府规划以及具体执行状况； ● 分析预测投资前景以及风险控制； ● 对未来项目开发做概括性的市场定位。 1.3调研区域 ● 泗县新、老城区 1.4调研时间 调研时间：2006-2-21——2006-2-26 整理撰写：2006-2-26——2006-2-28 资料补充：2006-3-01——2006-3-02 提交汇报：2006-3-03——2006-3-04 第二章 调研组织 2.1调研主体 调研计划的执行人，为圆满公司调研小组。由2名调研专员（市场研究主管熊茂荣、市场研究员朱弛张）负责具体实施，整理监控由我司副总兼策划总监范增负责。 2.2调研客体（对象）和内容 调研区域——泗县县城及周边地区、调研目的、对象和内容的关系如下表： 调研对象 调研内容 调研目的 新老城区商业业态、商服市场 业态种类、规模、构成 商服市场供求状况、商业密度、利润率 从宏观和微观方面准确把握当地市场的发展前景和发展潜力，着重了解区的发展前景，针对意向地块做可行性分析以及前期试探性定位分析。 居民、商业消费者 居民人口、构成及其消费特征 路网交通 市政设施和规划 道路状况、人车流密度及其特征 市政设施配套、服务状况、城市规划 住宅市场 住宅市场发展现状及供需状况 商服市场 商服物业现状以及供需状况 投资趋向 住宅投资、商铺投资‘其他投资方式 在售（待售）商业/住宅项目分析 在售商业/住宅项目特征、营销策略、销售情况、社会反映，项目启示等 项目意向地块 项目意向地块的周边状况调研 调研辅助工具 数码相机、电脑 调查表格、调研问卷100份 地图、笔记本、计算器等 第三章 调研方法 3.1抽样方法 针对不同的调研对象需要采取不同的调研方法，调研方法的不同对抽样的要求不同。本次计划因受执行时间以及人员安排等条件的限制，采用多种特别的调研方法进行组合调研。 我们采取科学的抽样方法，结合问卷调查、实地走访、深度访谈等多种调研方法相结合的方式，最大限度的获取大量的信息资料，力求资料信息的真实性、准确性、全面性。 3.2 调研方法 ● 观察法 专人定点、定时观察调研对象的行为活动并记录。 ● 询问法 一般随机选取询问对象并进行有效的沟通，以获取最大量和最准确的信息。 ● 问卷 使用设计完好的问卷对典型抽样的对象进行调研，直接获得调研对象的书面资料。 ●专家咨询法 典型选取对调研对象具有专业和经验特长的人士并对其进行长时和多次的咨询和探讨，以对专业性很强的调研内容进行深入的调研。 ● 其他调研方法 电话调研——能便捷地获取一般的大众化的信息。 资料查询法——使用图书、网络等查找相关的调研成果。 ● 深度访谈 针对某一问题，选择相关行业人士进行深度访谈，以达到深入了解事实、剖析问题的成果。 第四章 调研实施 4.1调研时段及相关方法 调研时段设计 时间 21/2 22/2 23/2 24/2 25/2 26/2 调研方法 共6天 交通路网 ●--→ 观察法 1天 商业业态 ●—————-→ 询问法/观察法 2天 商家、消费者 ●————————→ 问卷/资料查询 3天 商服/住宅市场 ●————————→ 询问法