申请兴建农舍有关农地‘取得时点’认定疑义解析-苗栗地政士公会.DOC

農地分割或合併後申請興建農舍 有關其「取得時點」認定疑義？ 撰稿：新聯成不動產 郭永元 緣起 一、 農地分割登記： 依現行規定申請興建農舍，建築面積不得超過該宗（筆）農地總面積10％且最大基層面積不得超過330㎡（實施區域計畫地區建築管理辦法第5條），但農地單筆面積常從數公頃大則數十公頃不等，申請興建農舍為達土地有效合理之利用，先行規劃申辦分割登記，實務上有其必要性。 二、 農地合併登記： 農地常因地形畸零不整或未達0.25公頃面積限制，為利申請興建農舍而須申請界址調整或土地合併登記。 三、 農地合併分割其取得時點應不變： 凡個別所有農地（非共有），申請興建農舍為符合需要申辦合併或分割登記其法律性質屬於原物分配，登記實務上僅由所有權人檢具土地複丈及標示變更登記申請書辦理標示變更登記無所有權移轉取得問題（土地登記規則第85條及地籍測量實施規則第207條）。綜上登記知，農地合併或分割登記，因未涉及所有權權利主體之變動，故，擬申請興建農舍其土地「取得時點」之認定並不因申辦合併或分割登記而有所改變。但行政院農業委員會及內政部（含地政司、營建署）等相關主管機關對農地經辦理合併分割登記之土地「取得時點」卻有了不同的認定標準？？？ 土地取得時點認定標準（疑義？） 依行政院農委會及內政部97年7月29日會議決議，對農業用地經辦理合併分割之土地「取得時點」認定標準如下： 行政院農業委員會民國97 年8 月4 日農授水保字第0971843810 號函 主旨：土地經辦理合併分割，如權屬或面積變動，依土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力」，期土地取得時點計算，應以土地登記機關最後完成合併分割登記之時點為基準；農發條例修正前取得之共有耕地，於施行後分割單獨所有者，得依同條例第18條第3 項規定辦理，請 查照。 說明： 一、依據本會97 年7 月29 日邀集本會相關單位及內政部（含地政司、營建署）、縣（市）政府等，召開研商「土地合併分割交換調整後其取得時點計算基準、審查『 維護農業生產』『 不影響農村發展』及拍定取得 2 棟以上農會移轉疑義」會議決議辦理。 二、本會93 年6 月21 日農授水保字第0931811448 號函等相關函釋停止適用。 附 件【停止適用】 行政院農業委員會民國93 年6 月21 日農授水保字第0931811448 號 主旨：釋農業發展條例修正施行後取得相毗鄰之二筆土地合併後面積達0.25 公頃，是否符合「農業用地興建農舍辦法」第3 條第1 項第3 款規定疑義案，復請查照。 說明： 一、復貴府93 年5 月21 日府農農字第0930051022 號函 二、所稱「該宗」農業用地，係指土地登記之單一筆地號農業用地而言；若有毗連二筆地號以上農業用地者，應先辦理合併為單一筆地號農業用地，且其面積在0.25 公頃以上者，始得申請，以利農業用地管理。 三、另，對於申請興建農舍之農業用地應取得滿兩年之起算點，係以土地登記簿所載時間為計算依據，應無疑義。惟對於為符合興建農舍之農業用地最小規模而辦理相毗鄰農地之合併部分，因土地合併制度僅為利於土地利用與管理，無涉權利之移轉，亦不影響原土地所有權之關係，若相毗鄰農業用地個別取得時間已滿兩年，辦理合併後需重新計算者，似影響人民權利，故對於相毗鄰之每筆農地取得已滿兩年，其為符合興建農舍之農業用地最小規模而辦理之合併，得視之符合農業用地興建農舍辦法第3條第2款土地取得兩年之條件。 申請興建農舍因取得時點認定不同所衍生之相關問題 因土地取得時點不同申請興建農舍之差異性 擬興建農舍之申請人依規定 → 應為農民 → 而農民資格認定，又因土地取得時點於「農業發展條例」修正生效（89年1月28日）前、後而有所不同，茲表列如下： 資格認定 取得時點 農民資格認定 農民資格應符合條件 移轉時間限制 農業發展條例修正前取得之農地 申請興建農舍時，申請人自行切結：「實際從事農業生產且無專任農耕以外之職業或勞動工作」。 （自行切結負責） 無 農業發展條例修正後取得之農地 申請興建農舍前，由縣（市）政府主管機關核定資格，並取得核准文件，始得申請。 一、年滿20歲或未滿已婚 二、戶籍及農地需在同一縣（市），且登記均應滿2年（集村除外）。 三、申請興建農舍之該宗（筆）農地不得小於0.25公頃（集村及離島除外）。 自使用執照完成日起，滿5年始得移轉。 農地以合併分割登記完成日為取得時點之問題 若依行政院農委會前述89年8月4日農授水保字第097184381號函釋示，單獨所有（非共有）農地一經合併分割，其土地「取得時點」之計算，應以最後完成合併分割登記之時點為認定基準，則申請興建農舍將衍