鼎湖束马回头旅游房产开发项目可行性分析.docVIP

鼎湖束马回头旅游房产开发项目合作投资分析报告 PAGE 24 广东省肇庆市鼎湖山脉 束马回头旅游 房产开发 项目合作投资分析报告 广东振海能源投资集团有限公司 广东振海建设工程有限公司 二0一一年十月十五日 鼎湖束马回头旅游房产开发项目 合作投资分析报告 项目简介 项目概况： 该项目位于广东省肇庆市鼎湖区九龙湖山脉，国有林业总场北岭林场内，场内风光秀丽、环境优美。项目用地面积90000㎡（135亩），总建筑面积62900㎡。该项目是属于鼎湖山脉颐年养生养老整体项目的一部分，前期工作已由原业主方肇庆市鼎湖凤凰养生园有限公司完成。因原业主方资金不足，需引进合作者进行合作投资。该项目技术经济指标如下： 束马回头项目技术经济指标表1 序号 指标名称 单位 指标 备注 1 建设用地面积 亩 135 2 总建筑面积 ㎡ 62900 3 容积率 0.7 4 绿化覆盖率 ％ 40 5 辅助林地 亩 6 辅助景点 个 项目合作方式： 甲方（肇庆市鼎湖凤凰养生园投资有限公司）以135亩土地使用权出资，乙方（我方）以投入人民币1500万元用于交纳土地使用费及办理项目规划建设等有关手续费用资金为合作条件共同开发建设。我方投入1500万元后，可获得该项目51％的股权，由我方担任项目法人代表并派总经理全程监控投入资金的使用。以后的项目建设资金由甲乙双方按照拥有的股权比例分担。同样，项目利润分配也按股权比例进行。 乙方（我方）负责出资建设内容： （1） 土地出让金：1500万元（全额）。 （2）、旅游四星级酒店：建筑面积15700㎡（总费用的51％）。 （3）、康体中心：建筑面积11500㎡（总费用的51％）。 （4）、服务用房：建筑面积8500㎡（总费用的51％）。 （5）、别墅房产：建筑面积27200㎡（总费用的51％）。 （6）、道路、绿化、水电、通讯、消防以及建筑物使用所需要的基础设施建设（总费用的51％）。 4、项目完成后的利益分配： （1）、甲乙双方按股权比例拥有星级酒店、康体中心、服务用房、公共基础设施的产权，以及拥有以上物业和公共设施的使用权和管理权。 （2）、甲乙双方按股权比例分配已售别墅房产所得利润和未售别墅房产。 二、项目施工建设单位成本分析（含施工中的各种管理费） 项目施工建设单位成本测算表2 序号 分项名称 单位 单位成本（元） 备注 1 四星级酒店 ㎡ 5000 符合经营条件 2 康体中心 ㎡ 3000 符合经营条件 3 服务用房 ㎡ 2000 符合使用条件 4 别墅房产 ㎡ 3500 符合出售条件 5 配套设施 ㎡ 300 景观和配套设施 三、项目建设总成本 项目建设总成本测算表3 序号 分项名称 单位 数量 分项成本（万元） 备注 1 土地使用 ㎡ 90000 1500 租用补偿金 2 四星级酒店 ㎡ 15700 7850 符合经营条件 3 康体中心 ㎡ 11500 3450 符合经营条件 4 服务用房 ㎡ 8500 1700 符合使用条件 5 别墅房产 ㎡ 27200 9520 符合出售条件 6 配套设施 ㎡ 62900 1887 景观和配套设施 7 建设总成本 项 1 25907 不包括前期费用、资金成本 该项目建设总成本为2.5907亿元，其中我方投入1.3948亿元。但在实际运作中，特别是建设期第二年末，累计欠银行贷款达到2.9983亿元，其中我方欠银行货款总额为1.6181亿元。该成本不包含前期费用，前期费用由甲方负责。 四、建设期投入产出分析 该项目计划建设工期为二年，以下分析以此为基础。 1、建设期第一年投入产出分析 建设期第一年投入产出分析表4 分类 序号 项目 总金额（万元） 我方金额（万元） 备注 投入 1 土地使用及报建费 1500 1500 银行货款 2 施工建设费 12000 6120 银行货款 3 小计 13500 7620 不含利息 4 资金成本 1350 762 按10％贷款利润计算 5 总投入 14850 8382 含利息 产出 6 营销收入 0 0 7 税金 0 0 按17.5％计算 8 营销纯收入 0 0 运营成本 9 总运营成本 0 0 按营销纯收入的3％计算 本年度利润 10 总利润（8-5-9） －14850 －8382 上年累积利润 11 上年转入利润 0 0 本年度利润累计 12 10+11 －14850 －8382 欠银行 本年度需要投入13500万元进行项目施工建设，建设资金来源于银行贷款，其中我方需投入7620万元。本年度产出为零。贷款年利率按10％计算，年终总利润累积为－14850万元（欠银行总金额），其中我方利润累积为－8382万元（欠银行金额）。 2、建设期第二年投入产出分析 建设期第二年投入产出分析表5 分类 序号 项目 总金额（万元） 我方金