剖析土地招投标规则.docxVIP

独家解读：北京CBD核心区9宗地块招标规则重大变化 HYPERLINK / \t _blank 　?2011年06月16日 18:01:34?　住在杭州网 　　独家解读：CBD地块出让规则两大变化 　　住在杭州网记者了解到，此前，北京朝阳区CBD地块的招标分为两个阶段进行。第一阶段为规划设计方案投报，第二阶段为综合内容投报（成绩占整个投标比重的80%）。本次招标的Z8、Z9、Z10、Z11、Z12、Z13等6块地去年8月都经过了第一阶段，这一成绩占整个投标比重的20%，带入第二阶段。 　　而未经过第一轮招标的Z1a、Z2a、Z2b地块，则以普通综合评标方式出让，不再进行两轮投报。 　　①综合评分规则变化：价格比重从40分上升至50分 综合评分规则变化情况表 阶段 评分指标 调整前 调整后 备注 第一阶段 建设方案 20分 20分 成绩带入第二阶段 第二阶段 ①综合实力评估 80分 85分 ?投标价格所在比重从原先的40分提高至50分 投标价格 40分 50分 开发及经营理念 15分 12分 资质及业绩 15分 13分 ②财务及资信评估 10分 5分 另外，建设方案有5分的加分，仍不变 　　记者翻看朝阳CBD地块的招标文件了解到，地块第二阶段的评标分为，第一：评估和比较投标人的财务及资信，第二：综合实力评估两大部分。分别占5分和75分。 　　其中综合实力评估又分为三方面，分别为： 　　①投标价格，占50分； 　　②开发及经营理念，占12分； 　　③资质及业绩，占13分。 　　另外，第一阶段（规划设计方案投报）的投标得分将带入第二阶段，所占分值为20分。其中第一阶段排名第一的投标人得20分；排名第二的投标人得15分；排名第三的投标人得12分，第四名得10分，第五名得8分，其他投标人均得5分。 　　值得关注的是，本次CBD核心区9宗土地正式出让，招标规则出现重大修改，投标价格所占分值提高，由此前的40分提升至50分，而其他实力所占分值则相应下调，由40分降低至30分。具体变化参见上表。 　　②投标价格评分标准变化：1.3倍地价拐点 投标价格评分标准变化情况表 调整前 调整后 价格分档 分差 价格分档 计算公式 分差 低于底价 废标 低于底价 废标 小于（等于）底价1.1倍 2-3分 低于底价1.3倍 [（报价-底价）/（拐点-底价）]×20+25 20分 底价1.1倍至1.2倍 2-3分 底价1.2倍至1.3倍 2-3分 高于1.3倍 [（报价-拐点）/（最高价-拐点）]×5+45 5分 大于底价1.3倍 2-3分 　　记者查看标书发现，投标价格的评分方法与此前完全不同。政府在此次引入了“地价拐点”的概念。具体描述如下： 　　投标价格低于招标底价视为无效标书，投标价格达到招标底价的得分25分，投标价格高于招标底价，但未达到政府设定的地价拐点时，将采用以下公式计算分值： 　　N=（P-P0）/（X-P0）*20+25 　　（备注：其中N为分值；P0为招标底价；X为地价拐点，等于P0的1.3倍；P为投标价格。） 　　投标价格高于政府设定的地价拐点时，将采用以下公式计算分值： ?　　N=（P-X）/（Pmax-X）*5+45 　　（备注：其中N为分值；X为地价拐点，等于P0的1.3倍；Pmax为投标最高报价；P为投标价格） ?　　从上述计算方式可得知，此轮新规则只划分“高于1.3倍和低于1.3倍”两档，直接设置底价的1.3倍为“政府设定的地价拐点”。 ?　　如果投标人的报价低于底价的1.3倍，他的得分为：[(报价-底价)/(拐点-底价)]×20+25。在这个公式下，最高分和最低分相差可达20分，即：报价等于底价的单位得分为25分，而报价等于拐点价的单位得分为45分。 ?　　而在高于1.3倍底价这一档，企业的价格得分公式为：[(报价-拐点)/(最高价-拐点)]×5+45。据此公式，分值差只有5分。 　　然而回顾此前的招投标中，报价按四个档次划分，相应给出四个计算公式，从而得出最终得分。这四个档次分别为：报价小于(等于)底价1.1倍；1.1倍至1.2倍；1.2倍至1.3倍；大于1.3倍。按此倍数计算的报价上下相差约10亿元，得分也只差2分-3分。因而报价高低对整体得分影响不大，企业没有动力报高价。 　　影响：拐点价格成政府指导价？ 　　从上一轮CBD核心区6宗地招标结果看，并非“价高者得”——除了中标Z5地块的安邦财保联合体和中标Z15地块的中信集团外，其余四宗地块均非最高价投标人中标。而且2万/平米左右的楼面价格与之前市场预期的3万/平米的楼面价也有一定差距。一大因素是政府设置的综合评价体系并没有促使开发单位报高价拿地的动力。 　　按照本次招标规则的设计，企业如果想夺标，应尽可能贴近价格拐点——即招标底价的1.3倍报价，否则有可能会被报价