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人口结构对我国城市房价波动的影响 　　[摘 要]随着房地产业的高速发展，房价问题受到广泛的关注。利用我国人口出生率、自然增长率和城镇化率等数据，分析人口年龄结构和城镇化变化对房价波动的影响，由于20世纪80年代婴儿潮的初次购房叠加了60年代婴儿潮的改善住房需求，2004―2012年房价呈持续上升趋势，90年代以后出生人数下降，导致2013―2015年房价增速放缓，同时城镇化速度的加快会导致房价上涨。并预测2015―2025年由于房屋需求下降，房价将呈下降趋势。 　　[关键词]房价；人口结构；城镇化 　　[中图分类号]F74 [文献标识码]A [文章编号] 　　2095-3283（2015）09-0127-03 　　[作者简介]宋稞（1992-），女，汉族，河南信阳人，硕士研究生，研究方向：国际贸易。 　　1998年，我国取消了福利性住房分配制度，中国房地产市场开始向着市场化的方向发展，进入21世纪以来，房地产业投资额不断增加，实现高速发展，已成为国民经济的“支柱产业”，房价问题受到广泛关注。 　　根据价格需求理论，房价波动会受到房屋供给和需求两方面因素的影响，假设供给曲线不动，仅从需求方面考虑房价波动，当需求上升时，需求曲线向右上方移动，房价上升，反之亦然。本文在相关文献的基础上，从人口结构的人口年龄结构和城镇化两方面来解释房价波动的原因，并据此预测2016―2025年我国的房价波动趋势。 　　一、文献综述 　　Smith和Ohsfeldt（1982）研究了政府公共品供给与房价之间的关系，发现政府公共品投入越多，房屋价格上涨速度越快。赖小倩（2007）从地价的角度，通过历年的相关数据分析来确定地价与房价的相互关系和因果决定关系，得出从长期来看房价对地价的影响程度较为明显，地价只是影响房价的一个因素，不能起决定性的作用，并且指出了我国房价中土地价格所占比例偏高的不合理性。况伟大（2010）在住房存量调整模型基础上，从预期和投机角度考察其对房价波动的影响。在对中国35个大中城市1996―2007年数据进行研究后，发现预期及投机对中国城市房价波动都具有较强的解释力。田磊（2013）发现货币政策冲击和一次性房价冲击对于产出、就业、通胀以及房价通胀等主要宏观经济变量具有更大且持续性长的效应。 　　住宅需求是每个人的根本需求，这一属性决定了中国住宅市场必然会受到人口因素的影响，假设中国未来的分税制度和货币政策不变，人口结构的发展无疑是影响住房需求的重要因素。陈鹏（2013）定性分析了人口年龄结构变化对住宅市场需求的直接影响以及人口年龄结构变化带来的经济效应对住宅需求的间接影响。并以人口年龄因素为依据，对住宅市场的需求进行了细分，发现未来舒适型住宅仍然是需求主体，享受型和老年型住宅将迎来发展机遇。但长期看，作为刚性需求主体的婚龄人口的增加，中国住房需求仍会处于增长状态。徐建炜（2012）等以人口结构变化作为切入点对中国住房价格持续高涨现象进行分析发现：中国少年人口抚养比例的提高虽然会带来房价上涨，但是老年人口抚养比例增加带来的效应却恰好相反。王一帆（2013）从人口结构中的年龄结构和性别结构角度出发，利用大陆31个省份1998―2011年的数据，综合考虑人口结构对住房价格的影响，得出人口性别比例与总人口抚养比例对房价的影响较小。陈斌开（2012）等利用人口普查数据，对中国人口结构转变和住房需求的关系进行了实证研究，认为“婴儿潮”很可能是2004年以来中国住房价格快速增涨的原因，中国居民住房需求与年龄高度相关，结合数据分析得出，在控制了收入、教育和住房产权等变量后，我国的个人住房需求在50岁以后保持平稳，认为“组群效应”是50岁以后个体住房需求下降的主要原因，且发现人口老龄化将导致中国住房需求增长率在2012年以后大幅下降（如图1所示）。但根据邹瑾（2014）的研究发现，青年人口比例和老年人口比例每增长1%，房价分别增长1.27%和2.08%，老年人口比例上升对房价的影响不仅与“资产消融”假说相悖，其弹性甚至比青年人口比例更高。 　　二、我国人口结构对城镇房价波动的影响 　　（一）人口年龄结构因素对房价波动的影响 　　利用《2014中国统计年鉴》数据，绘制中国1980―2011年的人口出生率和人口自然增长率散点图。1980―1991年人口自然增长率保持在12.98‰以上；1980―1989年期间，出生人口从1786万人增加到2400万人以上，形成了我国历史上的第三次人口增长高峰，即80年代婴儿潮；1992―2013年，人口自然增长率逐渐下降，并在2011年后呈低水平回稳趋势（如图2所示）。 　　根据图3可知，2004―2010年房价迅速上升，2004―2012年是我国20世纪80年代婴儿潮的初次购房时期，同时又叠