安徽商之都叶集项目产品定位报告.doc

全椒磷肥厂地块项目产品定位报告 PAGE PAGE 34 安徽商之都叶集项目产品定位报告 孙子曰：凡战者，以正合，以奇胜！ 序： 我们认为：叶集综合实验区安徽商之都叶集项目应成为2007—2009年走在叶集综合实验区房地产市场发展最前列的一举大旗，引领同行者与后来者，共同为提高叶集综合实验区人民生活水平作贡献。 叶集综合实验区安徽商之都叶集项目应成为叶集综合实验区有史以来商业上最成功，也是产品上最优秀的房地产开发项目的典范。要成为一本既获得良好的社会效益又取得优秀的财务表现的现代房地产项目运作开发的教科书。 第一章　市场分析与研展综述 一、叶集综合实验区区域经济特点与近年来房地产市场变化态势 1、概述 叶集综合实验区目前的房地产住宅以老建筑样式居多，因城市土地资源丰富和人们长久以来多年的生活习惯导致以前的住宅多为平房和四—五层的普通多层楼房，随着城市现代化的发展进程，房地产开发和建设也都向着规模化、产品档次化方向发展，只是目前吸收和引进的先进理念还很缺少，主要表现在住宅房型的外观、户型、景观等规划设计的滞后性上。县城南部组团和北部组团因经济和区域环境的差异影响了两个区域的住宅建设水平和价格，北部区域老旧建筑太多，而新近建成的住宅小区因整体规模较小档次偏低，明显落后于县城南部地区。 市场调查统计显示：2007年多层住宅市场开发量增幅较大，共包含4个原有项目的后期建设和1个全新项目的建设，上市总量约达到26万㎡，其中江海·儒林新城今年建设量为11万方，可售房源约950余套，07年下半年叶集综合实验区房源供应相对短缺现象在进入08年后将暂时有所缓和。 依据叶集综合实验区近期房地产市场发展态势分析：08年南部地区的多层住宅市场大面积的三房供应量充足，竞争激烈，因销售单价的大幅提升导致大面积的户型总价偏高，其中江海·儒林新城上市量为13万㎡，80%为120㎡以上户型。因此既能满足居住舒适功能又不浪费使用面积的80—90m2 左右的小三房或二房户型的市场接受度较高，建议此户型做为我方项目的主打户型。 ２、2007年的房地产开发主要有以下特征： （１）开发规模扩大。今年以来叶集综合实验区加快了旧城改造的步伐，带动了新一轮的开发热潮，房地产计划投资保持了较强的增长势头，开发规模明显扩大。 （２）开发后劲增强。随着城市化进程的加快，今年叶集综合实验区的新开工项目增多，土地开发投资加大，土地购置面积增加，房地产开发后劲增强。 （３）产销衔接脱钩。今年叶集综合实验区房地产开发企业在增加投资的同时，加大了对商品房销售的力度，使商品房的产销衔接脱钩，销略大于产的供求状况。 （４）商品房销售势头良好，个人购房踊跃。随着住房制度改革的深化和人们投资住房理念的进一步增强，今年叶集综合实验区商品房销售火热。 （５）商品房开发品牌意识增强。目前叶集综合实验区商品房开发显著特点是开发企业更注重品牌意识，在保证商品房开发质量和适用功能外，开发企业在房屋结构、外观造型、小区配套设施、物业管理、环境绿化等方面增加投资，形成了各开发企业风格迥异的建筑特色。 进入2009年，全县将动工多处大规模的旧房改造项目和超大规模的住宅社区的兴建，但产品建设仍停留在单一化的普通多层住宅，房价也在已每年12%左右的速度不断攀升。叶集综合实验区住宅市场和商业市场的发展建设与其它同类城市相类比，住宅市场开发量较大，但开发理念相对落后，具备现代化居住环境和高质量的住宅十分缺乏。 可以预测，叶集综合实验区房地产市场新一轮的开发高潮期即将到来，升值空间和潜力较大，而以襄河以北地区目前商业、住宅都较之县城中心的建设和发展相对偏远和滞后；但可以断言此地将是叶集综合实验区叶集片区未来五年极具发展潜力的地区之一；关键在于开发经营者是否具备独到的眼光、超前的意识运用正确的策略挖掘出市场的空白点。但根据中国房地产发展的方向、政府出台的政策和房地产发展的周期以及叶集综合实验区房地产发展的现状分析，本轮开发峰期也仅限于3—5年。 第二章 项目SWOT分析 1、优势(S) 1）小区占地面积相对较小，产品相对容易塑造。 2）临近城市主干道口，出行方便，交通便捷。 3）国有企业开发运作，在叶集综合实验区能迅速建立良好的公信力和口碑。 4）项目还没有进行实质性操作，在产品的户型面积、外立面以及景观配套的搭配上能更好的吸收叶集综合实验区其它项目的优点。 5）该项目地块的周边没有大的项目进行竞争。 6）紧邻全柴集团与工业区，有固定的工业客户源。 2、劣势(W) 1）地段较偏属于城乡结合部，人气相对较弱。 2）项目周边配套较差，购物、生活的方便性上相对较弱。 3）项目紧邻高速公路，噪声污染较大。 4）项目躲在平房区后面，使项目品质与形象难以提升。 5）区域乡土气息浓厚，消费者观念直接影响楼盘销售状况。 3、机会 (O