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公允价值及其影响下投资性房地产问题研究 　　摘要：财政部于2006年2月15日发布了与国际财务报告准则趋同的企业会计准则体系，并自2007年1月1日起率先在上市公司范围内实施。新会计准则的出台适应了我国市场经济发展的要求，其内容涵盖了企业的各项经济业务，填补了我国市场经济条件下新型经济业务会计处理的空白。本文就新会计准则下公允价值及投资性房地产方面存在的问题及对策进行简单分析。 　　关键词：公允价值 投资性房地产 问题研究 　　 　　0引言 　　为了反映资产、负债的真实情况，提高信息的相关性，我国在这次新会计准则实施中采用了公允价值的计量模式。在许多具体准则中，都可以看到“公允价值”的运用，在已发布的38项具体准则及其应用指南中，直接或间接涉及公允价值的达35项，占全部新准则的92%，比如在金融工具、非共同控制下的企业合并等方面。但是，作为新会计准则，其在实际应用方面仍存在许多问题。调查中，1570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家上市公司（占1570家的40.13%）。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。仅18家上市公司（占有此类业务公司数的2.86%）采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2.61%，占1570家上市公司净利润的0.23%。由资料可以看出，新会计准则实际的执行情况还是不容乐观，虽然新会计准则较过去的旧准则更加规范和具体，但是大多数上市公司仍然选择旧的制度实行核算。 　　1 公允价值在投资性房地产运用中出现的问题 　　为了规范投资性房地产，新会计准则特意将其单独列示，并且采用了公允价值模式计量。投资性房地产准则应用指南规定公司可以采用公允价值模式计量投资性房地产的情况如下： 　　①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，这意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当具体化为投资性房地产所在的城区。 　　②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。 　　尽管公允价值的计量模式能够比较真实、客观的反映投资性房地产的真实的市场价值，但是在新准则的实施中由于企业对公允价值的认识不够充分，且受我国国情的影响，仍然出现了许多问题。问题主要表现在以下几个方面： 　　1.1 采用公允价值计量模式的上市公司数量不多 　　在新准则出台前，社会各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式后续计量投资性房地产。但在2006年中报中，明确表示将使用公允价值模式进行后续计量投资性房地产的公司却寥寥无几。2006年年报中披露采用公允价值模式进行后续计量的有9家，占上市公司总数的0.69%；2007年增加到18家，占上市公司总数的1.1%。 　　1.2 公允价值模式下的评估方法有待改进 　　受不同条件下评估者评估方法不同的影响，投资性房地产的实际价值往往难以统一，有的企业是聘请房地产评估专家进行计量，有的由企业自己进行估计，还有的以房地产经济公司调查报告为计量依据，不能公允的获得投资性房地产的真实信息。 　　1.3 采用公允价值模式计量的成本大 　　新会计准则中对投资性房地产单独列示，这就需要企业会计人员重新评估投资性房地产，对资产价值的重新评估和对账务处理的重新调整，这样即增加了企业评估费用，又增加了工作量。 　　1.4 企业利润波动较大 　　当房地产市场较为繁荣的情况下，房地产的价格不断上涨，采用公允价值模式计量投资性房地产可以给企业带来较多的利润，但是在房地产市场萧条时，采用公允价值计量的投资性房地产的价值将会使企业业绩大幅下滑，利润减少。 　　2 公允价值在投资性房地产运用中出现问题的原因 　　针对目前新会计准则实施后对投资性房地产产生的一系列问题，可以总结出以下原因： 　　①经济体制不成熟影响公允价值的推广。 　　②评估机构条件受限导致评估结果分歧。 　　③公允价值计量模式的动态性增加评估成本。 　　④公允价值的核算方法影响企业利润。 　　⑤投资性房地产的后续计量方法不一致。 　　3 解决公允价值在投资性房地产运用中出现问题的对策 　　在新会计准则实施的初期，我们就审时度势，及时总结，从各方面分析了当前产生的一系列问题，这让我们在会计改革的道路上少走了许多弯路，但是当务之急是我们应当在充分考虑我国国情的前提下，尽早制定出一个具有实际操作性的公允价值计量的具体准则或应用指南。这个具体准则或应用指南应对公允价值计量的细节问题予以明确规定和详尽说明。我们应从以下方面采取有效措施： 　　①建立健全完善的经济体制。