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公允价值应用对投资性房地产影响 　　【摘要】 公允价值的应用是新会计准则的一大亮点。《企业会计准则--投资性房地产》突出体现了这一特点，即允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式。 　　【关键词】 新会计准则 投资性房地产 公允价值 应用 　　目前，房地产投资已成为一种非常普遍的投资手段。为了与国际会计惯例接轨，我国新的《企业会计准则》首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认， 并首次在非金融资产计量中引入公允价值。公允价值模式在投资性房地产会计准则中的应用将对企业利润、净资产的变化以及房地产税收制度等诸方面产生不同程度的影响。 　　1.投资性房地产概念的提出 　　新会计准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。 　　2.公允价值在投资性房地产中的具体运用 　　2.1投资性房地产的初始计量 　　企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量。 　　2.1.1外购投资性房地产的成本 　　包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。 　　2.1.2自行建造投资性房地产的成本 　　由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用等。 　　2.1.3以其他方式取得的投资性房地产的成本 　　包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等，将在投资性房地产的转换中阐述。 　　2.2投资性房地产的后续计量 　　2.2.1采用成本模式进行后续计量 　　采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则--固定资产》或《企业会计准则--无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则--资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。 　　2.2.2采用公允价值模式进行后续计量 　　有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。 　　2.2.3投资性房地产后续计量模式的变更 　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 　　2.3投资性房地产的转换 　　2.3.1作为存货的房地产转为投资性房地产 　　房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货转换为投资性房地产，应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产--成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积--其他资本公积。 　　2.3.2自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产 　　企业将原用于生产或经营管理的房地产改为出租，固定资产或无形资产转换为投资性房地产，应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产--成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积--其他资本公积。 　　2.3.3投资性房地产转为自用 　　企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。 　　企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，要一并转入“其他业务收入”。 　　3.公允价值的应用对投资性房地产的影响 　　3.1影响企业的资产结构 　　新会计准则将“投资性房地产”在资产负债表上单独列示，