海宁巿国有土地上房屋征收评估技术细则.docVIP

PAGE — PAGE 17— 海宁市国有土地上房屋征收评估技术细则 第一条 为规范国有土地上房屋征收评估工作，维护征收双方当事人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，住建部《国有土地上房屋征收评估办法》，《海宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国家标准《房地产估价规范》，《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。 第二条 在本市范围内征收国有土地上单位、个人房屋的房地产评估活动，适用本细则。 第三条 本细则所称的国有土地上房屋征收评估（以下简称征收评估），是指为了确定被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，根据房屋的具体区位、建筑面积、建筑结构、朝向、用途、成新、层次、装修等因素，对其房地产市场价值进行评估。 征收评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 被征收房屋的评估价格为房地产市场价值，不包括搬家补助费、临时安置补助费、有线电视迁移费、电话和网络迁移费、空调迁移费和征收非住宅房屋造成停产、停业的补偿等其他费用。 住宅和商业经营性等房屋合法占有土地面积不超过规定容积率占有的土地面积，按照房地合一原则土地价值已包含在房屋评估价值中，不再单独评估。 第四条 被征收房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。 　　用于产权调换房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 第五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。 第六条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 第七条 征收评估内容为房屋价值评估、装修和附属物价值评估。装修和附属物评估价值应在评估报告中单独标明。 第八条 房地产评估机构在签订委托合同的基础上应按下列程序进行房屋征收评估： （一）接受评估委托，明确基本事项； （二）查阅相关资料，开展前期调查； （三）收集评估资料，采集交易实例； （四）拟订评估方案，进行现场查勘； （五）参照技术细则，进行评估测算； （六）确认测算结果，撰写评估报告； （七）提交评估报告，现场咨询答疑； （八）出具整体报告，评估资料归档。 第九条 被征收评估对象已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，按照认定处理的结果进行评估。 第十条 房地产评估机构应当根据评估对象和房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。 第十一条 用市场法评估被征收房屋价值，可比实例的选取应当遵循以下原则： （一）可比实例应选择与评估对象处于相同地段或邻近地段的房屋；（二）可比实例的选择与评估对象类似的房屋，包括用途、建筑结构基本相同等； （三）可比实例的交易类型应选取正常的市场交易实例，其交易价格应是正常的市场交易价格或可修正为正常的交易价格； （四）可比实例的成交日期与评估时点相近，一般不宜超过一年； （五）采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。 第十二条 可比实例选取后应对交易情况、交易日期、区位状况、个别因素进行修正。 （一）交易情况修正应排除交易行为中的各种人为因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格修正为正常价格； （二）交易日期修正应将可比实例在其成交日期时的价格修正为评估时点的价格； （三）区位因素修正应将可比实例在其外部环境状况下的价格修正为评估对象外部环境状况下的价格； （四）个别因素修正应将可比实例在其个体状况下的价格修正为评估对象个体状况下的价格。 每项修正对可比实例成交价格的修正不宜超过20%，综合修正不宜超过30%。住宅房屋评估时区位状况修正系数及个别因素修正系数的确定均按附件的相应规定执行。 第十三条 选取确定的可比实例的价格经过上述各种因素修正后得出的比准价格。 比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位状况修正系数×个别因素修正系数 第十四条 市场法的得出的比准价格，根据具体情况计算出一个综合结果，作为标准样本房屋的比准价格。房地产评估机构应选取标准样本房屋作为评估基准 第十五条 房地产评估机构选取标准样本房屋应当遵循以下原则： （一）确定被征收房屋比准价格时，一般选取征收范围内具有代表性房屋作为标准样本房屋。若征收范围内无成套房屋的