广西贵港御江名城房地产项目可行性报告.docVIP

广西贵港御江名城房地产项目可行性研究报告 目 录 1 城市宏观环境分析 4 1.1 城市概况 4 1.1.1 地域范围 4 1.1.2 行政区划 4 1.2 宏观环境分析 4 1.2.1 宏观环境分析方法的选取 4 1.2.2 宏观政策背景分析(P:政治因素、政策因素) 5 1.2.3 经济环境发展分析(E:经济因素) 8 1.2.4 社会环境分析(S:社会因素) 16 1.2.5 城市规划发展分析(T:技术要素兼自然因素) 17 1.3 小结 18 2 总体市场分析 19 2.1 房地产现状分析 19 2.1.1 房产投资分析 19 2.1.2 施工面积与竣工面积比 20 2.1.3 销售面积与竣工面积比 21 2.1.4 住宅产能能差 22 2.1.5 住宅平均价格增长率走势分析 23 2.2 土地供应分析 24 2.3 城市房地产发展预测 26 2.3.1 住宅价格趋势预测 27 2.3.2 商业及商务价格预测 29 2.3.3 需求预测 30 3 区域环境分析 32 3.1 港北区发展分析 32 3.1.1 港北区概况 32 3.1.2 港北区与其他城区功能对比 32 3.1.3 港北区与其他城区居住价值竞争力对比 33 3.2 城北新区住宅板块规划发展分析 35 3.3 城北新区居住组团优劣势分析 36 3.3.1 优势分析 36 3.3.2 劣势分析 36 4 竞争环境分析 37 4.1 城市房地产发展格局 37 4.2 城市房地产各板块发展概况 38 4.3 竞争项目分析 39 4.3.1 楼盘分布概况 39 4.3.2 竞争项目的确定 41 4.3.3 主要竞争项目分析 41 4.3.4 次要竞争项目分析 45 4.3.5 潜在竞争项目分析 46 4.3.6 小结 47 4.4 城市代表性大盘分析 47 4.4.1 城市重点楼盘特征 48 4.4.2 城市住宅产品特征 48 4.5 项目市场空间与机会评价 49 5 需求客群分析 51 5.1 调研的基本情况 51 5.2 消费者调查数据分析 52 5.3 消费者调查分析结论 52 6 结论与市场发展导向 54 6.1 宏观环境分析结论 54 6.2 总体市场分析结论 54 6.3 区域环境分析结论 55 6.4 竞争环境分析结论 55 6.5 需求客群分析结论 55 6.6 市场发展导向 56 7工期及进度安排 8资金筹资 9财务评价 10社会评价 11风险评价 12研究结论和建议 1 城市宏观环境分析 1.1 城市概况 1.1.1 地域范围 贵港市是一座具有两千多年历史的古郡,也是一座新兴内河港口城市,位于广西东南部、西江流域的中游。1995年10月经国务院批准将原属玉林地区的贵港市(县级)、桂平市(县级)和平南县合并,成立地级贵港市,辖港北区、港南区、覃塘区、桂平市和平南县,总面积10606平方公里,总人口478.89万。 1.1.2 行政区划 港北区??全区总面积1092平方公里,总人口59.8万人。其中城区人中30万人。港北地区是贵港市中心城区,是市委、市政府所在地,全市政治、经济、文化中心和对外交往的窗口。 港南区??全区辖5乡6镇,总面积1026平方公里,现总人口50多万人。 覃塘区??辖11个乡镇,总人口50万,其中壮族占60%,总面积1502平方公里。 1.2 宏观环境分析 1.2.1 宏观环境分析方法的选取 PEST分析是指宏观环境的分析,宏观环境又称一般环境,是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析,不同行业和企业根据自身特点和经营需要,分析的具体内容会有差异,但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、技术(Technological)和社会(Social)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言,称之为PEST分析法。 PEST作为宏观环境的分析工具,就房地产行业来说,可以由项目的物业类型、大体定位思路来确定影响该项目因素的研究范围,在这里我们可以用一个矩阵的形式来表示,并且通过PEST工具全面分析项目的宏观背景环境(详细见1.2、1.3、1.4、1.5部分)。 表1-1 PEST分析方法组成要素 P:政治因素、政策因素 国家、地方政府宏观经济政策 国家、地方政府土地政策 国家、地方政府金融政策 国家、地方政府税收政策 E:经济因素 城市经济发展状况与规划目标 城市产业结构发展状况 城市投资发展状况 S:社会要素 市区人口、家庭数 居民社会生活与消费力 T:技术要素兼自然因素 规划发展的影响 1.2.2 宏观政策背景分析(P:政治因素、政策因素) 【观点】 国家近年