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www.doc365, www.doc365, 商业地产项目营销策划工作报告书 第一部分、商业市场调研??一、市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（经营户座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论 二、宏观背景分析1、周边主要同等规模城市建材市场发展水平的比较2、国民经济主要技术经济指标、3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究（一）区域商圈研究1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。2、项目区域商贸状况：交易状况、居民收入及消费结构等。 3：项目所在位置的交通情况 （二）项目所在地区建材市场的具体情况 1：目前建材市场的总量 2：建材经营户在区域内的分布情况以及各种建材行业在总量中所占的比例 3：目前项目所在地建材经营铺面的租/售价格（以每平方米计） 4：目前经营铺面的建筑结构有哪些种类，以哪种建筑种类为主 5：经营户对经营铺面建筑结构以及配套设施的要求（仓库，水电，交通，车库） 6：接受调查的经营户对未来市场商铺的租/购愿望 7：根据接受调查的经营户的要求，统计未来市场商铺面积，仓库面积的供应量 8：经营户对未来市场经营管理的意见（物业，环卫，保安） 9 （三）、终端消费者研究1、消费习惯：建材消费的档次与单户消费的金额 四、消费者消费习性探讨1、基本结论 ：消费群体对市场业态构成、消费品要求、地段要求、对市场规划与配套的要求 2、专题研究 五、项目经营方式论证1、项目与同类型物业的比较论证 针对我们要操作的项目，那就是以当地原有的光明市场为比较论证对象2、项目业态探讨与可持续发展论证 我们项目区划内各种商业业态的配比以及每种商业类型的后续发展趋势论证3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 项目消费者群体分析就是：针对未来市场内的经营户在市场内的消费问题，比如餐饮，娱乐，生活消费，酒店等 4、项目的商业价值及租金价值风险性论证 根据预定的投资回收期和各时间段预期回收资金量比对项目自身的商业价值从而定一个合理的租/售价格，以达到稳健的资金回收目的。 5、项目设计标准及经营管理水平的论证 第二部分、项目可行性研究一、前言项目总体情况进行说明、分析、总结 二、项目概况1、项目所处的具体位置、规模2、项目规划经济技术指标 三、整体市场分析1、区域商业市场状况2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势。3、主要竞争对手分析对区域内竞争者进行调查及分析比较4、项目SWOT分析通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目的定位提供依据5、项目市场定位通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计方案提供依据6、项目初步开发设计方案通过前述分析比较，确定项目最佳的开发、设计方案7、项目投资成本估算估算项目的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其他费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费 8、项目投资效益预测主要根据项目未来销售收入及收益情况，计算项目的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算项目建成后的近期效益、远期效益。9、风险分析对项目可能产生的风险进行分析及规避风险措施10、可行性研究可行性研究结论 第三部分、项目规划发展建议一、项目分析1、基本情况分析：区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套。2、综合评价（SWOT）：优势与劣势、机会与威胁。二、项目定位建议1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。3、市场定位：目标客户群体定位、群体表现特征。三、综合素质营造建议1、整体设计建议：商场设计目标及理念2、单体设计建议：建筑风格3、素质营造：活动场地、装修标准等4、环境、景观塑造建议5、物业管理与服务要点6、项目配套设施与功能建议四、商业布局建议1、项目商业策划与规划方案整改建议2、商业分区功能布局及调整方案3、商业销售及租赁区域规划建议4、项目外观及景观建议5、项目人流及物流动向建议五、项目商业组合建议1、商业结构及业态分析2、项目商业组合的可行性探讨3、项目配套设施与功能建议 第四部分、招商、营销传播策略一、项目商圈分析商圈分析（SWOT）：商圈结构性分析二、项目租售价格定位1、租赁价格：1）标准租赁期