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公允价值计量模式下投资性房地产 　　【摘 要】 新会计准则规定投资性房地产只要满足一定的条件,可以采用公允价值模式进行后续计量。公允价值计量模式是我国会计准则与国际会计准则趋同的重要标志,它的使用能够更好的表现投资性房地产的特性。本论文揭示了我国运用公允价值模式进行计量遇到的一些障碍,对此也提出一些建设性建议。 　　【关键词】 公允价值;投资性房地产;新会计准则 　　 　　一、公允价值的定义 　　 　　财政部发布的39项企业会计准则,标志着适应我国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系的正式建立。《新会计准则――基本准则》第九章“会计计量”,规定了企业应当按照历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值五种计量属性进行计量,将公允价值首次作为会计计量属性列入新会计准则,这是我国会计准则体系建设向前跨出的一大步。同时,说明经过多年的发展,我国也基本具备了公允价值应用的土壤。对公允价值的定义各国会计准则不完全一致。美国财务会计准则委员会定义为:公允价值,指在当前交易中,自愿的双方买入(承担)或卖出(清偿)一项资产(负债)所使用的金额。国际准则委员会的定义是:公允价值,指在一项公平交易中,熟悉情况、自愿的双方交换一项资产或清偿一项债务所使用的金额。我国会计准则的定义是:在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。从比较中可以看出,我国新会计准则对公允价值的运用有所创新并较为审慎,这是考虑到我国市场经济发展的现状。新会计准则还严格规范了运用公允价值的前提条件,即公允价值在具有商业实质并能够可靠计量时才能使用。值得注意的是,公允价值计量在新会计准则中的大多数具体准则中并不具有强制效力,这也是充分考虑了我国特殊的经济与会计环境。 　　 　　二、投资性房地产公允价值计量的动因分析 　　 　　1、投资性房地产的定义 　　投资性房地产的界定国际会计准则委员会(IASC)在IAS40中解释投资性房地产指为赚取租金或为资本增值,或两者兼有而持有的房地产,但不包括用于商品或劳务的生产或供应,或用于管理目的的房地产;不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会(ASB)在SSAP19中和香港在SSAP13中认为,投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益,这些土地和建筑物必须是:已完成的在建工程和开发项目;是为投资目的而持有,并且其租金收益是可以公平协商的。不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租给并由集团内另一公司占用的房地产。我国新会计准则规定:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权,已出租的建筑物;并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。虽然各国对投资性房地产的定义存在差异,但都表明了投资性房地产具有保值和投资的双重功能。投资性房地产和企业拥有的其他房地产最大的不同表现在持有的目的和产生的现金流。从持有的目的来看,持有投资性房地产是为了取得投资收益,而不是为了使用或作为产品出售;从产生的现金流来看,投资性房地产是一个独立的现金产出单元,产生的现金流量之归属于该房地产,而不会归属于在生产或经营过程中所使用的其他资产。我国新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产的相关规定。一是采用公允价值模式计量的,应同时满足两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理地估计。二是采用公允价值计量模式,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。三是已采用公允价值模式计量投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。 　　2、投资性房地产公允价值计量的必要性 　　首先,全球经济一体化要求公允价值的引入。我国加入WTO以后,使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放,房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值,使会计信息更加透明、公开,符合广大利益相关者的要求,也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。 　　其次,公允价值能更好地表现投资性房地产的特性。对房地产的投资一般金额大,周期长,流动与变现能力较差,具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待,并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况,投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值,如果按其历史