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签约相关法律知识 内部信息系统 王倩 发布于：2011-02-18 点击136次 签约相关法律知识 ? 1、宪法是国家的根本大法，由国家最高权利机关经特殊程序制定和修改，综合规定国家、社会和公民生活根本问题。宪法具有最高的法律效力，一切法律，行政法规，地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。宪法中有关房地产的规定，是房地产法最重要的表现形式。 2、法律由全国人大及其常委会依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面根本性的社会关系或基本问题的一种法。其地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中二级大法。由于房地产属于民法、物权法范畴，所以，有关民法的基本原则，民法中有关法人、代理、物权和债权、诉讼时效、民事责任的规定同样适用于房地产的运作过程。房屋买卖合同属于合同法调整范畴，因此，合同法也是签订商品房买卖合同时必须遵守的。 房地产法律主要有三部，它们是《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年颁布，1995年1月1日起实施）、《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订，1999年1月1日起实施）、《中华人民共和国城市规划法》（1989年颁布，1990年4月1日起实施）。这三部法既有分工又相辅相成。 3、行政法规及地方性法规它是由国务院依法制定和变动的有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。其效力低于宪法、法律，高于地方性法规、规章。 房地产的行政法规主要有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金》、《物业管理条例》、《物权法》等，地方性法规是根据地方特色制定的行政法规。 4、部门规章行政规章是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性文件的总称。其地位低于宪法、法律、行政法规，不得与他们相抵触。 房地产的部门规章主要有《房地产开发企业资质管理规定》、《城市房地产转让管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产中介服务管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等。这些部门规章都和房地产经纪息息相关，是房地产经纪过程必须熟知的。此外，还有地方性部门规章和房地产多项规范性文件以及技术法规等。 ? 一、??? 合同相关 1、 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 ? 2、 合同的分类 （1）? 买卖合同 1）买卖合同是指一方当事人向另一方转移标的物所有权，另一方当事人支付价款的合同。在这一合同关系中，按照约定转移标的物所有权的一方为出卖人，接受所有权并支付价款的一方为买受人。 2）房屋买卖合同即指标的物是房屋的买卖合同。 （2）? 租赁合同 1）租赁合同是出租人将租赁物交付 使用、收益。承租人支付租金的合同。 2）房屋租赁合同即标的物为房屋的租赁合同。 （3）? 居间合同 1）居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 2）居间合同的特征 A、居间人按照委托人指示、委托业务的范围和具体要求进行业务活动。 B、居间合同的目的是使委托人与第三人订立合同。 C、居间合同是有偿合同。 3）居间人的责任 第四百二十五条?? 居间人应就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百一十二条?? 因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代表人或者清算组织承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。 ? 3、 合同的订立 当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。合同上签字的人应当具有民事行为能力：年满18周岁、无精神疾病。 ? 4、 合同变更 （1）? 合同的变更 变更合同，是一种法律行为，是指签约双方当事人在符合法律规定的条件下，就修改原订合同的内容所达成的协议。 （2）? 合同履行注意事项 合同成交价、签署日期等条款，在买卖双方及居间方确认一致后，可以做适当的变更。但应该注意的是，对于合同内容的变更首先要确保与该合同相关联的其他合同的能够继续履行。在出现买卖双方中的一方违约情况时，尽量不能主动向守约方提出中止履行合同的建议。 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： 1）资产