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关于土地增值税纳税筹划几点思考 　　《土地增值税暂行条例》规定，扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。 　　房地产开发成本，房地产开发费用与转让房地产有关的税金及财政部规定的加计20%扣除数。《实施细则》对建造成本的成本项目的规定与《房地产企业会计制度》关于开发成本的规定是一致的。包括：土地征用及拆迁费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套工程费和开发间接费。土地增值费允许扣除的房地产开发费用包括期间费用即管理费用、销售费用、财务费用（包括利息支出），这里需要强调的是：房地产开发费用不是据实扣除，而是实行定率扣除，其允许扣除的比率为开发成本的10%。财政部规定的加计20%的扣除数，其基数也是土地和开发成本。可见，上述两项扣除数都是以建造成本为基数。因此，上述公式可以表示为： 　　土地增值税=（销售收入总额-扣除项目余额）/扣除项目金额 　　=销售收入-（建造成本+建造成本10%+建造成本20%+税金） 　　=（建造成本+建造成本10%+建造成本20%+税金） 　　某企业开发项目总收入2.5亿元，期间费用2千万， 　　当开发成本为1亿元时 　　1、营业税金及附加：2.5亿*5.55%=1375万元 　　2、土地增值税： 　　增值额25000-10000*130%-1375=10625万元增值率10625/14375=73.91% 　　增值税10625*40%-14375*5%=3531.25万元 　　3、所得税 　　应纳税所得额：25000-10000-2000-4906.25=8093.75 　　所得税：8093.75*25%=2023.44万元 　　4、税后净利润：8093.75-2023.44=6070.31万元 　　5、缴税总额：1375+3531.25+2023.44=6929.69万元当开发成本为1.5亿元时 　　1.营业税金及附加：2.5亿*5.55%=1375万元 　　2.土地增值税： 　　增值额25000-15000*130%-1375=4125万元 　　增值率4125/20875=19.76% 　　增值税4125*30%=1237.5万元 　　3、所得税 　　应纳税所得额：25000-15000-2000-2612.5=万元 　　所得税：5387.5*25%=1346.87万元 　　4、税后净利润：5387.5-1346.87=4040.63万元 　　5、缴税总额：1375+1237.5+1346.87=3959.37万元同理，成本为1.2亿元、1.3亿元，将结果分析如下： 　　成本分析结论： 　　1、销售收入不变的情况下。成本增加则税负下降，成本下降则税负增加。 　　2、当成本下降时，税后利润也会随之增加，但其增加的速度赶不上税负增加的速度。 　　3、各个税种中，伴随着成本下降，土地增值税增加速度很快，约为所得税的2-3倍。 　　4、成本每降低一个单位，大约只有30%-40%部分进入净利润，其他的降低部分都变成税重新进入成本。这就是房地产企业成本管理的两难境地。 　　5、房地产企业需要关注成本与税负相互消长的这种变化，并作为项目预算管理的一个重要考虑。 　　下面通过实例来探讨降低土地增值税的措施。 　　（一）加大建造成本法 　　[例―1]某房地产开发公司正在开发一住宅小区，为此项目支付土地出让金3，500万元，开发成本4，200万元，含借款利息500万元，可售面积30，000平方米。现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价6，200元，销售收入总额为18，600万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应交纳多少土地增值税？ 　　方案1：销售毛坯房应交纳土地增值税 　　不含息建造成本=3500+4200-500=7200（万元） 　　扣除项目金额=7200×（1+30%）+18600×5.5%=9360+1023=10383（万元） 　　增值额=18600-10383=8217万元） 　　增值率=8217÷10383=79.13% 　　适用税率40%，速算扣除率为5%； 　　应交土地增值税=8217×40%-10383×5%=3286.8-519.15=2767.65（万元） 　　方案2：改卖毛坯房为卖装修房，对房屋进行装修，预计装修费用1500万元，装修之后，每平方米售价为7200元，销售收入总额21，600万元，其他因素不变。 　　不含息建造成本=3500+4200-500+1500=8700（万元） 　　扣除项目