江西南昌洪大国际酒店用品城首期调研汇报.docVIP

洪大国际酒店用品城首期调研报告 一、基本情况 项目 规模说明 建筑面积㎡（估算） 每区所占比例 销售模式 合计 九区共17.5万㎡ 100.00% 主要通过同治代理推出市场，商会代理进行团购，低价给商会约2万㎡进市场营业，洪大总控盘 分区 金融、餐饮、休闲配套区及部分高档展示商铺（第一期） 两栋四层综合楼，每栋开窗约30个 15600 8.91% 同治代理销售 陶瓷、一次性用品、布草用品及清洁劳保用品区（第一期） 8栋二层半的2*4排列，栋与栋之间用玻璃封顶，每栋分成20卡，每卡平均130㎡ 20800 11.88% 二栋商会代理销售，其它同治代理 餐厨、不锈钢制品区（第一期） 8栋二层半的2*4排列，栋与栋之间用玻璃封顶，每栋分成20卡，每卡平均130㎡ 20800 11.88% 二栋商会代理销售，其它同治代理 酒店家俱、户外用品区 两栋二层回字形建筑 18720 10.69% 洪大暂定自持 品牌综合交易区 四栋三层独立按2*2排列建筑 20800 11.88% 洪大暂定自持 名优特产及工艺礼品区 二栋1*1排列，与北面6栋用用玻璃封顶连为一体 5200 2.97% 意向由商会低价取得，保证营业 餐饮原料辅料区 四栋2*2排列，与北面2栋用用玻璃封顶连为一体 10400 5.94% 餐饮休闲配套区 二栋1*1排列，与南面6栋用用玻璃封顶连为一体 5200 2.97% 小商品百货区、品牌综合交易区 二栋四层的回字形建筑 57600 32.89% 未定 附业态分布图 二、销售价格与策略 1、销售价格 第一期（即金融、餐饮、休闲配套区及部分高档展示商铺、陶瓷、一次性用品、布草用品及清洁劳保用品区、餐厨、不锈钢制品区）面价15000元㎡，基本为二层半商铺，第三层一半的露台作为赠送。作为项目开盘价格，是商业项目起步价格的关键，从项目区位与市场成熟度来说，明显定价过高，需采取有效的销售策略。 2、销售策略 洪大项目首期17.5万㎡的销售策略是基于二个市场接合点，暂称为前手与后手。前手是基于市场投资者对洪大集团运作洪城大市场的信心，以5年7%的价格返租，一次性付款再92折，给市场的信息是，你给我5年来运作，以我的经验是没有问题的，未来5年你的投资商铺就有保底15000元价格的保障，你实际的投资价格只要9000元，5年后回本60%，洪城大市场你可以错过，洪大酒店用品城可千万别错过。后手是投资者买入商铺后如果没有营运起来肯定会有意见，营运一定不能出问题，怎么办，洪大的作法预计是以洪大的资源自己经营，如果还达不到市场预期，就将12%的物业约2万㎡（名优特产及工艺礼品区、餐饮原料辅料区、餐饮休闲配套区）相当于赠送给商业经营公司，条件是100%保证5至10年内按要求正常营业。 三、储客情况 商会代理的（一期最好的四栋）登记完成80%，每个客户一般登记两卡，主要对象是各商家与地铁拆迁户等投资人，现场储客情况还有待进一步明确。 值得注意的是，商会炒作的物业位于最北端，且还没有计划开盘，估计是建设期，最后交楼的物业，估计是给市场一个预期，并可能视前期销售经营情况再确定是否真正用来炒作 前期登记、咨询客户估计超过50%，如果本月开盘说明储客状况较好。 四、项目投资收益评价 按9000元左右的价格，第一期5.7万㎡的销售总额约为5亿元，按2500元/㎡成本（总），17.5万㎡，总成本为4.4亿元，如果前期约32%的共57000㎡的销售率达到87%的条件下，项目投入可以全部收回，后期约11万㎡带来的收益将全部是投资回报。这个项目的成功性还是很大的，收益也将是非常可观的。就是把相当于赠送2万㎡（约12%）给商业炒作公司用来保证市场运营，还是可以保持良好的收益。 五、项目借鉴 1、我们认为该项目总的思路是通过共三分之一的物业销售收回投资，通过市场运作带动商业地产的经营，进而促进自持物业的升值增值，自持物业还可待机出售变现。 2、项目的营销策略主要是洪大总控盘，其通过同治代理推出市场，商会代理进行团购，低价给商会约2万㎡进市场营业，在营业上通过对销售物业的返租5年进行统一招商运营，通过商业运作公司约12%的赠送物业保持营业亦可带动整体物业的运营。同时洪大本身的商业运作基础也为物业营运增加了可行性。 3、项目风险主要是两方面，一是投资者到底会不会被吸引，通过9000元的价格买入5年没有收益没有回购保障的物业，是相信洪大集团还是相信市场，约130万元一卡的门槛有多少投资者有信心，这是需要市场进行验证的；二是市场运作风险，市场运营需要近12%、2万㎡的物业保证长期并成功营业，对于开发商、运作商都是一个考验，有多少商家、经销商会经得起市场培育的等待，而且这个验证的时间还是很长的。 六、对沈阳项目的借鉴 1、从项目的性质与区域，该项目与沈阳项目相似性较强，南昌项目的