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中色芭巴恩: 贯旦 中色芭巴恩: 贯旦 China Real Estate Market Forecast 2018 2018中国代表城市房地产市沥预测 【合富研究院 区3空竺 】联合发布 006 前言 抑制与提升 008 解读城市价值趋势： 土地、产业、调控与房地产发展关系 015 解读房地产运营趋势： 土地乐章变奏下的企业购地与运营逻辑转变 022 2017 年房地产市场回顾与未来展望 031 粤港澳大湾区 032 广州 043 深圳 050 东莞 056 佛山 064 珠海 070 中山 077 长三角城市群 078 上海 085 合肥 092 南京 097 杭州 102 环渤海城市群 103 北京 109 天津 116 山东 127 华中区域 128 郑州 134 武汉 141 长沙 149 南昌 157 华西区域 158 西安 163 成都 170 贵阳 175 南宁 181 乌鲁木齐 中色巴巴恩: 中色巴巴恩: 贯恩 与城市共辉煌 中国城市崛起，房地产正向纵深发展，合富辉煌以深服务、深互动的专业平台，构建房地产服务、交易与投资生态圈， 满足人们多元化的地产需求，人人分享城市增值。 房产经纪 房产经纪 专业 + 系统 房地产综合服务体系 营销服务 金融服务 数据与信息服务 资产管理 【前言】 EDITORIAL 抑制与提升 房地产市场进入新十年，这个十年的起点应该定在 2017 年。这一年政府的市场调控思路发生系统性变化，由过去的单点、单向调控思维，变成全面、有机的调控思维。全面调控带来全面抑制。然而必须看到，政策在严控房地产的同时，亦是在疏导房地产与实体产业间的相互关系、帮助行业获得可持续发展动能。 未来土地价值的上升趋势不会改变，城市价值的上升趋势亦不会改变，政府调控将引导行业往更高效的资源运用方式改变。无疑，过程中需要改变我们对资源的利用以及运营思维。无论自愿或被迫，房地产运营正由原来侧重滚动获利的“快周转模式”向更讲求价值经营的“慢周转模式”转变，房地产由“快”转“慢”的过程，亦是行业焕发新的经营效能的过程。 全面抑制 2017 年政府调控在“需求”与“供给”两端同时发力，全面抑制市场“周转” 与“获利”。在“限购 / 限贷”“价格管控”的基础上，加入“限售”“土地供给变革”“发展租赁住房”“推进城市更新”，迅速形成六大调控脉络。处房地产开发两端的企业“拿地”与“销售”均被全面抑制，包括产品规划、营销推广、资金回笼等方面均受影响。 调控对市场的影响立竿见影，2017 年全国 24 个重点城市商品住宅新增供应同比下降 13%、成交同比下降 33%，房地产市场由“严重供不应求”状态向“供求平衡” 状态转换，重点城市价格涨幅普遍放缓，部分地区市场降温十分明显。然而，基于土地资源稀缺，全国土地获取成本居高不下，优质土地的“地价 / 房价”比值达至60%~100% 仍是常态，政府土地出让模式转变使得企业开发与获利周期大幅延长。 政府调控仍将长期坚持，政策持续抑制之下，那个高周转、高获利的房地产 黄金年代已经不再。 有机促进 对于“过往十年”宏观环境变化，最直观的体现是：实体产业与房地产业彼此间“周转与获利”差距不断加大。这指向一个因果过程：无法解决实体经济的获利问题，亦无法解决房地产问题。换个角度思考，在房地产资金大量积聚的时代背景下，要促进实体经济的转型，房地产发展模式的变革就成为必然的关键。 任何产业发展都离不开资源占用，资源占用不同，效率要求亦有所不同。由政府系列施政可以看出管理层对“土地要素供给下降趋势”高度重视，从而出现 2017 年以来一系列重大政策调整。面对更多资源局限，必须对过往相对粗放的发 展方式进行调整、实施革新。房地产转型任务位居各经济领域前列，房地产调控逻辑的改变，是为了通过房地产发展模式的转变促进资源效能的更大释放，带动其它经济环节（包括与房地产相关的实体产业、新兴产业等）实现资源增效。 宏观政策在调控房地产的同时，实质亦是在平衡房地产与实体产业间的相互关系，使两者达到相互间的良性促进。虽然短期楼价受抑，但中期内，房地产调控将促进经济与产业转型，进而达至区域房地产市场的巩固与进一步提高。 可持续发展方向何在？ 过往 30 年，中国房地产与经济发展均依赖于“人口动力”与“城镇化”。然而依靠此两者继续推动经济的效能已经大不如前。中国经济进入经济引擎的转换阶段：“人口红利”下降将由“工程师红利”替代；“城镇化”动力弱化将由“第三产业”动能补全。 在中央对房地产的高效管理要求下，各地政府对土地的价值运用，以及对房地产的管理思维已经改变，房地产已经成为推动城市发展升级、跨越城市发展障碍的那把“关键钥匙”。2017 年以来，各地政府以“房”留人、以“房”抢人趋势更加明显；多个重点城市加快利用房地产发展