论商品房住宅小区-车位权利归属.docVIP

PAGE 1 目 录 TOC \o 1-3 \u 一、商品房住宅小区车位的法律性质及归属 1 （一）构造上的独立性 1 （二）利用上的独立性 1 （三）车位的所有权归属 2 1、车位的私人物品属性与车位单独所有 2 2、车位所有权的界定 2 二、商品房住宅小区车位的权利变动与定价 3 （一）车位权利变动的限制 4 （二）优先购买权和优先承租权 4 1、优先购买权 4 2、优先承租权 4 3、先买权和先租权的再次行使 5 （三）次承租权 5 （四）车位权利冲突与协调 5 （五）、定价方法 6 参考文献 8  内容摘要 2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第六章对商品房住宅小区车位权利归属规定略显粗线条。本文拟在现有商品房住宅小区车位权利归属的法律法规的框架下．探讨小区车位纠纷的司法解决。本文首先对商品房住宅小区车位结构和使用的独立性进行宽泛的解释，运用经济分析方法，得出赋予商品房住宅小区车位单独所有权的结论；其次，基于车位与住宅的关联性，选择我国商品房住宅小区车位权利归属的最优模式，即一定比例的共有车位和单独所有车位并存模式；最后，通过权利的设置与分配，赋予小区业主优先购买、优先承租小区车位的权利，以平衡车位权利变动过程中相关方的利益。 关键词：权利归属 车位 定价 PAGE 8 论商品房住宅小区车位权利归属 在我国现有的法律体系中，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋产权产籍暂行管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记的相关规则表明，车位的法律权利依附并归于计算容积率建筑物(面积)上。实践中，以小区车位建设未能获得土地使用权为理由，普遍认为小区车位作为区分建筑物共用部分，应当由全体业主共同所有。 但是，基于小区车位建设未能获得土地使用权为理由，认定小区车位属于住宅等专有部分的附属设施而为共有部分，归全体业主共同所有，是否就解决了小区车位的诸多纠纷呢?小区车位归属全体业主共同所有又会带来、业主之间什么争议?立法与司法不应当仅仅解决现有的纠纷，也应当用发展的观点来预防未来纠纷的发生，为构建和谐社会提供法律和司法保障。 一、商品房住宅小区车位的法律性质及归属 车位的归属问题，即车位的所有权问题。要研究所有权问题，则应当首先研究所有权的“物”，即所有权的客体。车位作为车位所有权的客体，其在客观上具有哪些特性，影响着车位所有权模式的选择，而对客体的保护与增值则是所有权制度的目的。 （一）构造上的独立性 构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，这就是说，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观地划分为不同部分并为各个所有人独立支配。现实中商品房住宅小区内的车位，虽然大部分的车位并没有物理上的隔断，但是如果通过画线、界标或者栅栏等设施体现出明确的范围，也可以看成具备构造上的独立性。 （二）利用上的独立性 所谓独立的使用，就是不需借助其他部分辅助即可利用，如区分的部分可以用来住人、用作店铺、办公室、仓库、停车场等。 首先，基于车位的构造上的独立性，车位能够提供与独立的建筑物没有实质性差别的排他性使用机能，车位与住宅单位、车位与车位之间具有使用上的独立性。其次，住宅所有人对住宅的利用、管理不会对车位的排他性使用产生特别的限制，车位的利用、管理也不会对住宅和其他车位的排他性使用产生特别限制乃至妨碍。 总之，尽管车位曾经一度被认为是建筑物区分所有权的共用部分，但通过上述分析，车位已经具有构造上和利用上的独立性，车位可以独立开来，具有成为区分所有的专有部分的条件。 （三）车位的所有权归属 车位作为车位所有权的客体，客观上具有独立性，这影响着车位所有权模式的选择，即独立性成为单独所有或共有的基础。本节以法律经济的分析方法推导，在独立的车位上设置单独所有还是共有的所有权，哪个选择更加合理。 1、车位的私人物品属性与车位单独所有 资产可以划人三大类：一是私人性资产，二是公共性资产，三是介于私人性和公共性之间的所谓俱乐部资产。划分资产类别最终目的是为了解答这个问题：“在什么样的资产上界定什么样的产权是有效率的”。 公共物品由于具有不排他的内在属性，即使设置了排他产权也很难实现排他性支配。”对于具有私人物品属性的资源来说，产权的私人所有是使市场交易费用降到最低的唯一制度。私有产权比公有产权更加效率的一个重要原因在于，私有产权较之公有产权，前者的排他性强。因此，物权的排他性是资源有效率使用的必要条件，“只有通过在社会成员间相互划分对特定资源使用的排他权，才会产生适当的激励。可以看出，小区车位作为区分建筑物共用部分由全体业主共同所有，是一种类