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关于土地增值税清算政策思考 　　摘要：国税发（2006）187号文出台后，文章就土地增值税清算工作的操作和执行层面进行了探讨，特别是对政策法规的理解、企业税收筹划的安排以及法规与税务实践衔接方面提出了独到的见解。 　　关键词：土地增值税清算 税收筹划 税务实践 　　 　　为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国税总局在2006年下发187号文给予了明确规定。该文件引起各方关注，讨论最多的可能是房价和房产市场的走势，但笔者作为一名房地产企业的财务人员，更加关注清算工作操作层面的具体规定。 　　目前的房产增值主要在土地的增值上，所以普遍认为土地增值税清算工作对以前取得土地、现在才开发的项目有较大的影响。如果土地成本很高，再加计20%的扣除项目后，增值率可能不会太大，但也要看项目规模，规模大的项目，即使增值率很低，绝对税额也可能很大，并形成时点资金压力。这样说来，除符合普通标准住宅且增值率在20%以内的项目享受免税的优惠政策外，企业开发的工业地产、商业地产、高档住宅在销售后产生的增值额均需要完税，所以执行土地增值税清算政策肯定是加大了企业的税收成本和资金压力，税收筹划、资金计划都是必要和必须的。 　　 　　如何做好土地增值税的税收筹划工作 　　 　　第一，资金实力雄厚的企业，可以将工业地产、商业地产长期持有经营。这需要企业通过测算不同经营形式下的成本收益，在售和租的业态分配上寻求较优方案。这也对企业的管理水平提出了更高的要求，优秀的房地产企业在国家政策或是市场环境改变后，能够迅速调整运营机制，安排好开发节奏和项目业态，进行方案筛选，向管理要效益，企业在变革中的快速反应往往会抢占市场份额，扩大企业效益。 　　第二，企业不能再一味追求项目利润率，而要求快速开发、滚动开发，薄利多销，从规模上要效益，因为税法上对管理费用、销售费用允许按土地和建安成本之和的5%进行抵扣，并且房地产企业允许加计20%扣除项目，这些政策应该是针对项目的，所以建设多个项目会产生规模效应，具体到每个项目的实际管理和销售费用会远远小于税法中允许列支的部分。上述两种选择主要依赖于企业自身的实力，如资金实力、获取项目能力、项目操作能力等。 　　第三，在市场有刚性需求时，可以通过提高售价的方式保证项目的利润率，因为土地增值税税率采用的是超率累进，分段计算税款，只要市场能够接受，提高售价可以提升项目的利润率。 　　第四，企业在进行房产项目成本核算时，应重点关注土地成本和房产开发成本的归集，因为这是扣除项目的前两项，是其他允许扣除项目的计算基数，如工程上的复印费、晒图费、现场办公设备的折旧等，以前企业可能在“管理费用”下核算，但考虑税收筹划，财务人员应该在遵循财务法规和会计政策的前提下，合理运用职业判断，列支“开发成本”。 　　第五，利用法定税收优惠：普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额纳税。所以对于普通住宅最好将增值率控制在20%内来享受免税政策，否则就和其他房产形式一样全额完税。在20%的增值率范围内有多个项目，如工业项目和普通标准住宅项目同时作为备选项目时，企业应首选普通标准住宅项目。 　　第六，关于装修房。同一企业一个销售合同：企业可以考虑以装修房来降低增值率的办法（只有在处于普通标准住宅20%临界点时有效）。这个方法在采用时要保证装修后的商品房依然满足普通标准住宅的要求，装修增加成本、提高售价，同时也会加大开发商或业主的营业税、维修基金、契税等相关税费，所以要在合理规避土地增值税与交纳其他税费两者之间进行权衡，并且要考虑市场对装修房的认可度。该方法在操作上比较复杂，需要详细测算。同一企业分签合同：企业可以考虑出售装修房时销售和装修分签合同，但需要在市场房屋销售均价和装修行业平均利润率之间进行合理分配，价格明显偏高或偏低税务部门有权进行核定。 　　第七，关注税法中“核定征收”或“部分核定”：笔者认为除非能够简单确认为核定的原因是“项目多，分摊困难”，否则均为不良的信息披露，最好不要选择，但可以部分使用，如“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。” 　　上述对土地增值税税收筹划的一些观点，强调的是正确理解税收法规并合理安排与运用，及时给决策者提供数据支持，通过管理节约税收成本，而非偷税漏税。 　　 　　土地增值税法规政策与税务实践衔接上的薄弱点 　　 　　第一，税法中明确规定“转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计