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关于土地制度创新几点建议 　　[摘 要]实现集约利用土地资源的主要途径，是加快土地管理和法律制度的创新与进步。本文仅就与土地集约利用相关内容，从制度创新的角度提出几点建议。 　　[关键词]土地制度 集约利用 制度创新 　　作者简介：陈煜（1985-），女，安徽亳州人，上海财经大学区域经济学专业，研究方向：房地产经济学。 　　 　　一、土地产权制度方面 　　（一）确立产权主体和产权权利平等原则 　　确立产权主体与产权性质平等制度，统一建设用地土地市场。产权是经济性质的权利，市场经济是平等交易的经济，而交易的内容又是产权，所以，产权平等是产权制度建设的重要内容。产权平等首先是产权主体的平等，土地产权主体要以平等的身份进入土地市场。在土地产权的交易中，产权主体服从市场规则的约束，而不是服从行政权力的支配，要保证政府、企业和个人进行土地产权交易时处于平等地位。其次是保证产权权利的平等，主要是国有建设用地与农民集体建设用地的产权权利要平等，要赋予农民集体建设用地所有权和产权与国有建设用地同等的权利，将集体建设用地纳入到正常的市场轨道，统一建设用地市场。不同的产权主体和不同的产权，对政府土地管理的职能具有同等的义务，如服从土地利用总体规划、城市建设规划等，政府对不同的产权主体、产权权利应同等对待。 　　（二）细分土地产权，扩大土地权利种类 　　随着市场经济的发展，以土地所有权为基础和“一物一权”的物权体系已经不适应发展的需要，土地产权已经从土地所有为中心向土地利用为中心转变。而物所具有的经济价值（使用价值和交换价值）正好适应资源有效流转的需要。因而，从土地所有权中分离出来的对物的实际占有权、使用权、收益权及土地流转过程中的稳定性用、益物权等自然成为可交易的产权。土地权利的细分成为国际趋势。而且，随着工业经济飞速发展，土地资源日益稀缺，人们对土地的利用已经不仅仅限于土地表面的利用，土地利用已经朝着立体化方向发展，地上或地下的空间的利用已经成为决定土地价值和使用价值重要因素，成为土地权利的不可分割的一部分。如在美国，政府为了保护耕地，在土地所有权的基础上设置了土地发展权，政府通过购买耕地的发展权，使这些土地不再具有改变其用途的其他发展权利。 　　相比较其他国家而言，我国现行的土地权利种类比较单一，非常有必要对土地权利进行细分，扩大土地产权种类，使土地利用向空间化、立体化方向发展。只有这样，才能促进土地的合理集约利用，促进土地市场的正常发育和城市经济的健康增长。 　　（三）明晰国家与地方政府之间的土地产权关系 　　只有在明晰产权基础上才能实现资源有效配置。通过界定国家和地方政府主体对城市土地的责、权、利关系，配合推进财政体制改革，合理划分地方政府的财权与事权，有利于从根本上遏制地方占地冲动。 　　 　　二、土地征地制度方面 　　按照《宪法》规定实现征地制度改革。2004年十届全国人大通过的《宪法修正案》第十条第三款，将“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实现征用”修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实现征收或者征用，并给予补偿。”虽然《宪法》已就征地制度做出原则性和方向性规定，但在实践操作层面还未进行相应改革。未来应根据《宪法》要求推动征地制度进一步改革，严格区分“公益性”与“经营性”用地，并将原有征用区分为征用和征收。通过征地制度改革，逐步提高耕地占用成本，发挥市场机制配置土地资源的基础作用，引导建设发展利用非农用地。其次，在征地补偿上，应充分考虑到土地对农民的社会保障功能。 　　 　　三、土地登记制度 　　（一）建立土地查阅制度，完备土地登记制度 　　建议建立土地管理资源数据库，借鉴各国的经验，完善我国的土地管理制度。将登记在案的数据资料全部录入数据库，供法人和自然人公开查询。这样将减少政府官员在处理土地资源使用权出让、出租中的寻租行为。减少暗箱操作，提高市场公正性和透明度。同时，我国可增设或修订一些土地登记种类，如预告登记等，以使土地登记制度更加完备。 　　（二）保障当事人的合法权益 　　针对土地登记制度中存在的问题，首先应从法律上对土地登记的效力大小、效力范围做出明确的规定，以保障当事人的合法权益。其次，应该建立登记赔偿制度，土地登记是土地行政主管部门依法对土地物权公示的法定方法，经过登记的土地产权权属即具有了推动力和公信力，若登记有误的话，将侵犯当事人的合法权利。因此，对于可能出现的登记失误，应建立国家行政赔偿制度，以维护登记制度的威严和效力。 　　 　　四、土地税收制度 　　建立与集约利用土地要求和市场经济要求相适应的土地税收体系。在明确地租的内涵基础上，对土地出让金、土地使用费、城市土地使用税和年租金等，可以考虑以地租的形式来统一征收与管理，以与土地财