2012年1月田野--北大资源集团昆山地块定位思路.ppt

2012 01.01〔作者：田野〕 目录 ◆开发背景…………03 ◆市场调查…………07 ◆客户调查…………14 ◆开发策略…………22 ◆产品理念…………34 城市印象 市场背景 岁末年初之际，回顾2011年昆山楼市，从“金九银十”的先后沦陷，再到“金秋十一月”的再度失守，多少坎坷与曲折，在超6万套库存的重压下，昆山房价终于低下了高昂的头颅；展望2012年昆山楼市，房贷利率调整，地方限购政策变动，多少机遇与挑战，上半年是最佳购房时机的声音不绝于耳；而静观当下楼市，优惠让利不断升级，房价在“羞涩”中下行，多少坚持与观望。此时，树欲静而风不止。 两点市场启示： 低价新盘受追捧 观望仍是主流情绪 库存超6万套 有房无市（正常年份两年半的消化量） 地理位置 土地成本与开发模式 序 不深潜市场 ，不知市场深浅 2010年秋季房展热销楼盘给我们的市场启示 市场把脉 不适合本案的客群分析方法 适合本案的客群分析方法 各大网络2010年购房者八点重要调查结论 开始 地块如同切蛋糕一样，我们先切那、切几刀、怎么切？ 房地产市场开发中经常看到分期开发，尤其本案数十万平米以上，就是万科也要分期开发建设。这样可以降低市场风险、资金周转、循序渐进、稳中求胜。首先我们根据地宗整体分析研究，对五幅地块整体评估，有利于后续项目整体定位规划