2010年雅宝地产金水东路项目商业地块发展模式建议34P.ppt

商务公寓——平层布置示意与产品配置建议 公寓物业发展建议 公寓案例借鉴： 总平面约1000平米，4.5米开间； 功能上设置洗手间和厨 房，满足后期客户群体需求；标注商务办公。 户型面积及设计多样化。 既可投资，又可自用。 以上参考仅为户型设计参考，平面布局需按具体面积指标 物业功能定位 SOHO办公——以服务创意型企业为主，如广告、媒体、影视制作等小型企业，可考虑小型复式设计，突出居家办公功能 SOHO办公：创意办公，扩大客群 户型设计多样，具备一定的创意型空间； 功能上与项目写字楼和公寓形成互补，吸引不同的客户群体； 既可投资，又可自用。 同致行地产 2010.10 You enjoy. We serve. 预祝项目圆满成功！ 同致行愿与您携手共进！ [2010]-ZZTZH-00 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 雅宝地产金水东路项目 商业地块发展模式建议 谨呈：河南雅宝地产有限公司 前言 工作回顾 同致行自2010年初参与本项目，与贵司共同合作半年多时间。在此过程中，我们共同经历了从一张白纸开始的项目策划与发展方向的深入探讨，共同推动规划方案落地，以及目前反复推敲构建更具市场竞争力的户型产品阶段。 以下是基于商业地块规划要求更改，对本项目商业地块规划调整建议以及发展方向…… 工作背景说明 工作基础 规划院完成整体规划设计概念工作，产品类型已确定（高层住宅、公寓、商业、写字楼） 项目进入规划报批阶段，因政府要求本项目设置酒店，使报批工作受阻。 工作内容 本阶段主要针对开发商的具体问题，先后就商业地块发展进行了多次沟通 内容包含：地块规划布局，各物业功能划分、不同物业交通关系、各物业发展定位 工作前提 研究范围 本次研究范围 暂不考虑 本次研究范围 金 路 客户目标与问题 近期目标 本项目规划方案尽快顺利通过政府部门审批 整体目标： 塑造本项目高形象同时，尽量实现销售变现，使项目收益最大化 客户问题： 酒店与其他建筑的关系是什么？ 商业如何实现快速变现，并实现高价值？ 商业地块的周边交通组织如何，各物业人流车流该如何组织？ 公寓产品如何定位与设计规避政策约束？ 商业辐射的范围，商业的客户在哪里，业态定位是什么？ 酒店主要的客户在哪里，该如何规划？ 如何处理现实环境与未来发展之间的矛盾？ 核心问题 现实 1 北部交通道路限制北地块 现实 2 南部交通道路被隔断 现实 3 周边社区少，入住率低 现实 4 商业地块发展公寓受限制 由金水路、心怡路车流无法直接地块内部，需绕行才能进入 七里河把心怡路与中兴路切断向南发展，阻断了地块与客运站的直接联系 周边处于建设期，社区少，入住率低，造成人流少给项目商业发展带来障碍 政策对商业地块发展公寓审查严格，影 响原公寓产品 单单从现状市场和周边环境角度来看，酒店、商业街、写字楼、公寓市场均不支撑，作为一个处于郑东新区以及金水东路的开发项目，需要从区域的视角研判未来发展的可能性 五年后此区域将会是怎样的呢？ 如何处理现实环境与未来发展之间的矛盾？ 核心问题 未来 1 客运东站、高铁建成通车 未来 2 省政府机关及其他机构搬迁 未来 3 地铁及轻轨建设投入使用 未来 4 社区入住人口多、商业氛围浓 改变郑州交通格局，人流大大增加 政治核心改变，区域地位增加 交通工具改变，生活出行效率提高 区域外在面貌发生重大改变。 交通组织问题 目前地块周边交通组织非常复杂，虽紧邻金水东路，但东西向车流无法直接进入地块内部，需绕行才能进入地块，车流进入北地块点仅有三个：心怡路与金水路口、心怡路北段、中兴路北段 1 2 3 心怡路金水路口 心怡路北段 中兴路北段 文 学校 金 水 东 路 七 里 河 祥 盛 街 东 风 东 路 心 怡 路 中 兴 路 3 1 2 文 未来区域交通完善后，仍无法彻底改变地块周边交通现状，仅中兴路一条路向南打通，加强了与客运站间的联系。 交通组织问题 车入口交通顺畅排序 二号＜一号＜三号 一号处于红绿灯处，右转需南北向红灯 二号需经过学校门口，上下班属于高峰期。 三号右转可直接进入 金 水 东 路 七 里 河 祥 盛 街 东 风 东 路 心 怡 路 中 兴 路 3 1 2 文 未来外部交通无法彻底改变，只能通过内部交通合理规划进行规避，并转向地下层面解决交通，通过北地块地下交通动线