2010年银泰奉化市整合营销推广案.ppt

1、内街商业操作 面临问题：兼顾住宅区的生活需求与来自银泰百货客流的商业需求 操作建议：与银泰互动共同打造精致生活街，统一规划，统一协助业主招商 业态定位：精致生活街，主体引入精致餐饮，特色零售等，如斗牛士、味千拉面、C2等 精致生活街 2、沿中山路侧商业操作 面临问题：三层大板块商业， 普通业态无法消化。 操作建议：引入金融机构等形 象类店面，二三层可作办公用 途。同时提升项目沿中山路的 形象。 业态定位：金融街，引入银行 、证券、保险等金融类业态 3、沿广平路、岳林路侧商业操作 面临问题：一拖三商业总价高， 利用率低，销售难度大。 操作建议：化整为零，分割销售， 根据面积需求调整。设置观光电 梯，二三层增设北走廊，引入多首层概念，激活二三层商业。 业态定位：广平路定位休闲商业 街，引入健身会所，SPA，足道 等，如一兆韦德，品牌足浴足道 会所等休闲类业态。 岳林路定位通讯街，引入中国移 动、电信、联通等运营商营业厅。 观光电梯 单廊通道 案例借鉴：滨江国际广场 金融街 精品街 通讯街 休闲街 沿街商业价格预判 销售价格制定 1、相似地段类比法 2、租金反推法 相似地段类比法 类比个案：龙津商业街 商铺形态：一拖二 目前销售价格：36000-40000元/㎡ 根据计算，龙津商业街的底层商铺售价在48000-53000元/㎡， 由此可以推断出沿街商铺的底商的价格能够达到55000元/㎡ 左右。 租金反推法 根据成熟商业地段的商铺租金回报来计算商铺的现行售价，我 们以中山路底层商铺的租金为基准计算，投资回收期一般取15 年，租金每年增长5%，经计算可得： 中山路目前底层租金：5.5-6元/㎡·天 广平路、岳林路目前底层租金：3-3.2元/㎡·天 本项目的中心效应预计未来一层平均租金可达6-7元/㎡·天 50000-55000元/㎡ 预判未来沿街商业售价： 一层均价：60000元/㎡（局部位置可达8-10万元/㎡） 二层均价：30000元/㎡ 三层均价：18000元/㎡ 休闲商业街 广平路 岳林路 中山路 内街 通讯街 金融街 精致生活街 沿街商铺 与银泰百货互动互补的大型购物、休闲、娱乐广场 购物广场 集中精品百货于一体的大型购物中心 银泰百货 都市中央，城市地标，一站式时尚生活中心 整体商业定位 商业定位回顾： 结语 每一个城市都应该有一个真正的中心 今天我们面对的这片土地， 因为银泰品牌和其难以超越的整体价值， 必将重新书写奉化城市发展的进程与历史， 成为奉化新的商业与人居价值地标， 而我们的团队也将为此肩负特殊的历史使命， 接受全城的注视、期待与伟大目标的考验， 梦在远方，路在脚下， 让我们一起努力！ 项目分析：中央都会商业综合体 106967.05㎡ 总商业 6850㎡ 地下商场 28557.45㎡ 沿街商铺 28966.8㎡ 购物中心商铺 42592.8㎡ 银泰百货 项目由银泰百货、购物中心商铺、沿街商铺、地下商场四类商业 构成，总体量约10.7万㎡，奉化独一无二的都市综合体 地下商场 购物中心商铺 银泰百货 沿街商铺 项目分析：核心问题 如何以银泰百货为核心打造整体商业平台， 实现商业价值的最大化！ 本案在今后十年内都将成为奉化的引领式地标商业，是奉化城市生活的中心，而我们唯一要做的就是： 购物中心商铺分析 与银泰百货仅一墙之隔，在所有出售物业中商业价值最高。商 铺分割销售后，一旦业主自主经营将导致整体业态规划定位混 乱，整体形象不一，拉低购物中心的档次。 问题一： 如何协调资金回笼的需求与项目形象定位？ 内街商业分析 距离银泰百货咫尺的沿街商铺，在所有出售物业中商业价值次 之。银泰将会给内街带来源源不断的客流，精准的业态定位才 能有效地把握客流。 问题二： 如何精准定位，让内街价值发挥到极致？ 沿中山路、广平路、岳林路侧商业分析 广平路、岳林路两侧商业氛围一般，人流量较少，在所有出售 物业中商业价值最低。分布在广平路和岳林路两侧的商铺为一 拖三形式，进深过长，影响商铺的使用率，将给后期销售带来 一定的困难。 问题三： 如何解决一拖三商铺带来的高总价、难利用的销售难题？ 客户解读 客户访谈1：滕先生（个体户） 摘要：我老婆经常去万达买东西，奉化好点的东西根本没有，如果这里能造的和万达一样，还是蛮好的。 客户访谈2：毛先生（政府干部） 摘要：奉化一直缺少像样的配套设施，有了这个银泰（项目），以后奉化的房价还要翻一翻。 客户访谈3：徐先生（奉化市民） 摘要：那个地方是以后绝对市中心，那里买点房子尤其是店面还是很值得投资的，店面拿来不用卖，就靠租金养老。 客户访谈4：陈女士（饭店老板） 摘要：这里的商铺最好能够和天一样统一管理，这样才能搞的好，到时候我找几个朋友合起来去买买看能不能买到！ 客户访谈5：刘小