警惕物业管理服务中不作为危害性和法律责任.doc

- PAGE 1 - 警惕物业管理服务中不作为的危害性和法律责任 不作为，是指法律主体负有法定或约定义务或先前行为所带来的义务却不履行义务的行为，通俗地说，不作为就是应当做的事却没有去做或没有做好。物业管理服务中的不作为当然是指物业管理服务企业没有按照法律法规的要求和《物业管理服务合同》的约定提供管理与服务，从而给顾客或他人造成了损失。由于物业管理服务在我国是一个新兴的行业，发展还很不健全，加之法规和制度的缺失，在生活中经常出现业主和物业管理服务企业之间经常发生纠纷，在这些纠纷中，相当一部分就是因为物业管理服务企业的不作为引起的。因此，探讨物业管理服务活动中的不作为的危害性和法律责任，对物业管理服务行业的健康发展有十分重要的意义。 物业管理服务中的不作为是怎样产生和出现的呢？如前所述，不作为就是该做的没有做或没有做好，那么，物业管理服务企业提供的管理与服务怎么样才算做了和做好了呢？这就要求我们从服务的共同特性说起，在服务行业，人们早已将服务的特性归纳为以下几点：一是功能性，服务作为一种产品，和其他产品一样，必须具备使用功能和使用价值；二是安全性，即服务的提供和消费不得损害顾客的人身和财产安全；三是文明性，也就是说服务的提供在行为上和言语上要符合文明礼貌的要求；四是舒适性，这是要求服务要能给顾客一种感观上的享受；五是周到性，要求服务做到尽善尽美，面面俱到，不能留下缺陷；六是及时性，即服务要能为顾客节约时间，因为时间就是金钱，时间就是生命嘛。这六个特性是服务的最基本的特性，其中周到性是重中之中，没有周到性，服务就会出现不作为。物业管理服务作为服务中的一种，理所当然也要能满足这些特性，缺一不可；否则，就是不作为，轻则给顾客带来不愉快，构成对《物业管理服务合同》的违约，引起服务质量的下降；重则触犯法律法规，甚至于犯罪，造成不可弥补的损失。 由于篇幅的关系，本文只能从某些特性上的不作为来分析物业管理服务中不作为的危害性和各种法律责任。 一、 物业管理服务不作为最严重时要承担刑事法律责任 最能引起刑事法律责任的不作为是安全防范管理上的不作为。安全需要是人们最基本的心理需要之一，其重要程度仅次于衣食住行等生理需要，因此，很多物业管理服务企业都把安全管理服务当作工作中的重中之重来抓。然而令人遗憾的是，不少物业管理服务企业把治安管理、消防管理和交通安全当成了安全防范管理与服务的全部，对其他方面的安全隐患或视而不见，或见了茫然不知所措，或心存侥幸，结果酿成悲剧。以下是几个这方面的案例： 案例一 对地质灾害安全防范管理的不作为导致犯罪：2000年夏季，广东省佛山市某风景区内一个高档住宅小区内，暴雨和建筑工地上的松土形成泥石流，将山坡下的建筑民工工棚冲垮和淹没，而此时偏偏里面有八位工人正在休息，当求援人员把他们从泥土中挖出来时，他们早已全部停止了呼吸。《刑法》第一百三十五条规定：“ 工厂、矿山、林场、建筑企业或者其他企业、事业单位的劳动安全设施不符合国家规定，经有关部门或者单位职工提出后，对事故隐患仍不采取措施，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，对直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处三年以上七年以下有期徒刑。”在此案例中，天气预报中已经提醒暴雨可能会带来泥石流等地质灾害，但开发商（物业管理服务企业和开发商是一家子）、承建单位和监理单位都不闻不问，抱着侥幸的心态，最后导致灾难的发生，相关责任人受到了法律的严惩，直接损失达二百万余元，并因此事传播出去之后，导致该楼盘在两年内未售出一套房。 案例二 物业管理服务企业因装修管理不到位引起的不作为：2004年，深圳市某小区有幢二十五的住宅楼，一位住在三楼的业主为增加室内的可使用面积，不顾物业公司的劝阻，强令装修工人将其室内的一根承重柱，导致该幢楼房出现整体倾斜、墙壁开裂、结构扭曲等现象，致使三楼以上的业主根本不敢入住，该幢楼房几乎报废。《刑法》第一百三十七条规定：“ 建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故的，对直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。”在此案中，业主属于施工单位，物业公司由于《物业管理条例》和《室内装饰装修管理办法》赋予其有对装修监管的责任，故属于工程监理单位，对价值几千万元的一幢高楼的报废负有不可推卸的责任。 仔细分析以上两个案例，我们不难发现这两家物业管理服务企业的不作为行为已不是一般意义的违法乱纪，而是都符合犯罪的特点和犯罪的四个构成要件。与一般的违法乱纪行为相比，犯罪具有以下几个特点：一是严重的社会危害性，一般的违法行为虽然也有社会危害性，但它们往往危害较小，而犯罪的社会危害性相对来说要大得多，严重的扰乱社会生活秩序、经济秩序以及国