2011年江阴蟠龙湾定价建议.ppt

根据项目自身特征，我们选取周边邻近竞品，通过市场比较法估算项目的静态价格 考量因素 爱家·名邸 金科·东方王府 山湾水榭 本案 交通(20%) 9 9 8 7 周边环境(20%) 9 8 8 6 配套设施(20%) 8 8 7 9 硬件品质与品牌价值(40%) 10 10 9 9 综合得分 9.2 9.0 8.2 8.0 销售价格(p) 24000 19500 11000 　—— 修正后价格(p’) 20870 17333 10732 　—— 权重(w’) 10% 15% 65% 100% 本案售价P=p’w’ 2087 2560 6976 11623 通过静态比准价的测算，产品静态比准价为11623元/平米 别墅定价（市场比较法） 因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K（调差）值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M（多因素协调值）（且M1），对多种因素溢价的增长空间进行修正。 参数 估算指标 指标数据范围 Pn 动态价格 —— n 动态增长年限 项目2011年下半年，n值取整数1代入计算 K 可能误差 [-3%，+3%] 1－K 置信度综合修正参数 [0.97，1.03] M 多因素协调值 [0.85，0.95] P0 静态比准价 11623