2011年龙城二期形象规划及开发策略.ppt

出自“四海一家” 四海：突出大盘规模、实力及包容性； 逸：不受约束，自由舒逸的都市生活状态； 家：心灵居所，真实的生活载体。 四海逸家：舒逸的大规模社区生活感受。 三千：概数，形容众多； 院：大的居住空间，指项目规模、舒适度。 三千院，突出大盘的人居承载力，唤醒大院生活的舒适感受记忆。 书写城市变迁，未来更美好…… 开发战略 开发战略 城改项目特点分析 地块素质分析 投资估算 重大节点资金平衡模拟 前突销售的可行性 开发战略部署 不用提前一次性支付土地出让金（常规出让方式223亩×300万/亩=6.7亿元） 依靠拆迁补偿、部分安置楼建设费、少量出让金获取开发用地，而且此部分费用可以分解，用相对少量资金滚动项目开发。 由于拆迁补偿费、安置楼建设费数额巨大，所以常规城中村做法是借助城改项目政府支持的优势，先期随安置楼建设前突销售部分，早期回款。 早回款阶段项目无手续，且未正式动工，所以必须借助高形象的销售中心给客户信心，并给产品高售价支撑以弥补大折扣的利润损失（目前龙城销售中心不能承担这样的使命） 城改项目由于特殊性，手续滞后（安置楼封顶才可办理证件），均在采用提前销售方式回款。如果按照龙城一期取得预售证后开盘销售，则投入资金大，而且将失去城改项目的资金杠杆作用。 城改项目特点 在未有证件前必须前突销售回款 需要回款多少，从哪块地哪部分销售回款来启动项目是开发次序的核心 分析地块素