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北京建筑大学西城校区房地产开发市场策划报告 小组成员：南海娇、徐媛媛 刘小榕、梁春阳 张可 一、项目及周边环境 1、项目土地概述：该项目位于北京市西城区，北至西直门外大街，南至百万庄大街，西至紫竹院南路，东至北礼士路。学校主校区占地12.3公顷，总建筑面积为20.2万平方米。 该地段位于二环路西北角的黄金地段。毗邻金融街、中央政务区，中关村，是政治、金融、科技、商务的云集之地！该地块紧依六大版块，是黄金之地！ 该地段交通便捷。地铁二号线、十三号线、四号线、六号线在此相会。途径的公交线路据不完全统计有30余条。 土地规划使用性质：土地规划使用性质为综合性质，考虑到此地块的重要地理位置与不足的商业供应，我们想要在此建立一个建筑综合体项目。包括商务、休闲、餐饮、娱乐、生活于一体的商务休闲综合项目。 地理简图： 2、项目用地周边环境调查 ①周边建筑：嘉贸购物中心，动物园，海洋馆、　　华堂商厦、麦当劳、肯德基、真功夫中式快餐厅、北京展览馆、北京北站、动物园服装批发市场（世纪天乐、金鼎、金开利德）、北京天文馆、首都体育馆、动物园公交枢纽。 ②周边市政配套设施调查： 地块周边的市政路网以其公交现状、远景谋划： 　　 随着地铁2号线，13号线，4号线，6号线的开通。此地区周边的交通更加立体化了。方便了其商业的发展。动物园公交枢纽有线路10余条，西直门周边还有其他公交线路10余条。公交线路上可谓四通八达。 附近地铁线路简图： ③周边配套设施调查： 周边最有名气的购物场所要数动物园服装批发市场了。这里有大大小小的服装批发市场将近10个。服装价格低廉，品种多样。是很多服装零售商批发服装的首选之地，也是很多年轻，时尚女孩的购物首选之地。因为动物园服装市场的存在，西直门周边人流量巨大。批发市场总体规模大，相对集中。区域内临街店铺多，但形象简陋。 具体数据如表： 茶吧、酒吧、电影院、ktv多为低端消费 二、 区域市场现状及其趋势判断 此项目地房地产市场状况及政府相关的政策法规： 主要集中在三个方面： ①抑制投资投机需求。主要措施包括差别化信贷政策；限购政策；上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制等。 ②增加住房特别是保障房供应。主要措施包括大幅增加土地供给，提高保障房用地的比重；通过减免税费，鼓励保障房建设；金融支持保障房建设。 ③加强市场管理，促进房地产市场健康发展。2010年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。 中国房地产市场展望 1、市场发展环境展望： 宏观经济：房产税试点改革加快推进。2010年12月10日，重庆市政府发布通知，提出“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作”，这表明房产税试点工作在落到实处。 2、市场发展走势展望 　　 随着2010年房地产市场调控的加剧，土地市场与房产市场变化明显：土地市场上，供应力度加大，热点区域或中心城市地块竞争白热化，各地产商联盟合作的趋势凸显；房产市场上，供求关系得到改善，单从保障性住房来讲，供给量是同期的2.4倍，房地产价格涨幅呈现下降趋势。 普通商品住房、高端住宅、商业地产等不同物业价值继续分化。从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更加明显。 三、土地SWOT（深层次）分析 1、项目地块的优势： ①项目区域优势：此地区不仅承担着连接北京市西北地区交通枢纽的任务，是城市西北部发展的起点，同时也是外城区人口向内城区流动的枢纽。除此之外，多种意义的城市特征在本地区也明显体现，如得天独厚的商业环境、强大的城市连接功能、城市交通疏散中转的特性、以交通吸纳人员的特性等等，因此该地区的总体地域性质是以交通为导向的，具有城市连接功能作用的交通、办公、商业区。强佑地产对此项目的整体规划完全符合本地区的地域性质及阶段特征，此项目在具有区域优势的基础上兼备良好的开发条件，必将带动西城区的经济进一步发展。 ②项目政策优势： 　土地开发：科技企业土地出让金按75%征收，四源费大市政费减半征收。 　工商政策：设立专门登记注册窗口，一站式服务 　税收政策：对高科技企业转化成果享受减免营业税及个人所得税 　科技孵化政策：区财政安排专项资金建设科技孵化基地 　人才政策：对博士后在西城区安家一次性给予10万元人民币的住房补贴，优先安排子女入学 　③项目资源优势： 　　　财政部、工商局、建设部等国家级各大部委