长沙环城房产项目-开发构思.docVIP

PAGE PAGE 1 环城房产项目 开发构思提案 友联伟业投资顾问 2004年 环城房产项目开发构思 概述 报告主要内容 本报告在对长沙市商业物业深入调研的基础上，立足客观市场，以丰富的市场经验为依托，通过去粗取精、去伪存真，利用科学、系统的分析技术，针对项目实际情况，主要进行了以下内容的调研与分析： 长沙市商业物业现状 长沙商业物业的发展趋势 岳麓区商业物业的现状及发展趋势 项目周边商业物业现状 报告主要成果 通过对以上内容进行科学的调研和分析，并针对本项目的实际情况，对本案进行定位研究，从而明确发展方向。 项目市场定位 项目消费者定位 项目主题定位 项目的形象定位 项目的风格定位 设计规划建议 长沙商物业概述 “长沙十万户，游女似京都”。北宋诗人张祁曾这样描述过长沙古代商 贸的繁华。 上世纪九十年代走马楼出土的三国吴简，就是黄兴路作为长沙商业渊源的佐证。那里店铺林立，人声鼎沸，传统老字号比比皆是，火宫殿、德茂隆、吴大茂群星璀璨，曾是长沙人的自豪！ 改革开放以来，长沙市一直把“流通活市”作为自己的战略目标；上世纪90年代中期，又确立了“西文东市”的发展蓝图；到20世纪末，长沙市再次调整自己的商业发展定位，确立其建设目标为现代化区域商贸中心！ 一个仅仅160万人口、120平方公里城区面积的内陆城市，要建设区域性商贸中心，这不是盲目的攀高，而是科学的决策。在武汉、上海、重庆、广州四大城市构成的商业圈中，长沙市是唯一位于中心地位的省会城市。利用其辐射的叠加效应，充分发挥承东启西、连南接北的枢纽作用，在周边大流通的过程中，东西逢源，南北策应。 由此，长沙市将商业建设规划由原来的点、楼，拓展到西至荣湾镇，东至火车站，南达井湾子，北抵四方坪的大商圈，绘制了“三线六圈”的发展蓝图！ 1、 商业体系定位 发展蓝图确定以后，长沙市政府根据新时代的发展要求、与时俱进，对商业体系进行了重新定位。利用规划的杠杆，对商贸中心进行布局，将一批盘踞深街老巷的马路市场迁出城外，曾为城市管理顽症的下河街批发市场、水果批发市场等闻名全国的大市场整体迁至高桥和马王堆，曾经造成车站路交通“梗阻”的钢材市场迁至大托镇的湖南钢材大市场。从而，以街为市、满城摊贩的长沙商业被 “大市场、大流通”的格局取代。 在全新的定位与规划中，商业体系从单一走向多元化，由传统单一的商业业态到购物中心、连锁、超市、仓储式大市场的综合性、科学性商业体系。 2、发展物流产业 而今，为了配合商业的发展，减低商业成本，长沙市又着力培育一个新的业态———物流中心。物流，这个以降低流通成本，带来巨额效应的新型产业，在我国刚刚萌芽，长沙市就以极大的热情予以扶植。去年初，长沙市政府专门邀请专家学者对长沙物流发展战略进行深层次研究，规划出金霞、星沙、马王堆、大托铺四大物流园区。 3、商业建设大手笔全面开花 在这个商业体系的指导下，长沙的商业日新月异。无论城南还是城北，也不论是城东还是城西，商业建设如火如荼，长沙的商业网点正在发生天翻地覆的变化： 长沙的北城，原为商业的荒漠，这片荒漠又构成了“南帝北丐”的景象。20世纪末，商业建设的巨臂挥向了这片荒漠。首先是“麦德龙”长沙店，世界商业巨头闹火了这片冷寂的土地。随后，旺和超市、新一佳顺天医药配送中心等更是接踵而至。 河西，也曾是商业的一块处女地，2001年，营业面积5万平方米的通程商业广场落成，2万平方米的青山花卉大市场开业，望城坡大市场复活，寂静的河西商业苏醒，呈现出勃勃生机，这里不仅白天人涌如潮，晚上也成为流光溢彩的不夜城！一个新的商业圈正在崛起！ 城南商业的发展也是一日千里，依托原有的、良好的商业基础，配合长、株、潭三市融城的发展契机，其商业地产发展十分迅猛。红星大市场、湖南钢材大市场、水果批发市场等专业市场不断涌现。 城东的商业发展也不甘落后，在新一轮的城市发展中大放异彩。马王堆蔬菜批发市场、万家丽建材市场等专业市场先后登场，国中星城的亮相更为城东赢的喝彩！ 如今的长沙，又继续地演绎着商业的辉煌：长沙商业由黄兴路、五一广场延伸拓展到现在的三线六圈，即五一路、黄兴路、东环线三条长轴，以及五一广场、袁家岭、火车站、东塘、伍家岭、高桥和井湾子，方圆7平方公里的六大商圈，596个商业网点，150家特色专业化大市场星罗棋布，36家连锁企业，13家大型超市，16座现代化大型商厦群雄耸立。 长沙市的商业网点，集贸市场和商业从业人数居全国过百万人口城市的第7位，超过天津、哈尔滨、沈阳、南京、武汉、郑州等大城市。 4、百花齐放、百家争鸣、不断升级的长沙商业 经过不断发展，长沙现有解放路文化娱乐一条街、蔡锷北路女人街、中山路至展览馆路的三湘第一地下步行商业街、万代