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对精装房全过程质量控制的几点建议 随着我国经济的快速发展，住宅产业革命已迈入了一个全新的时代，07年5月江苏省出台的有关文件明确规定新开工住宅项目必须达到50%的精装修房的比例要求，其它地区也出台了相应的文件。2010年以后中国住宅将大面积推行全装修房已成为我国住宅产业的发展趋势，各大地产公司也都提出了各自的精装修房开发目标。龙湖集团也将逐年提高精装修房的产品比例。精装修房从客户群的把握，设计标准的确定，成本策划，材料电器的选择，样板房的验收标准，材料进场验收和鉴定，施工过程的控制，成品保护，完工检查验收，交房以及后期维修等诸多方面都必须进行严格的控制。精装修房的质量控制与毛坯房有质的不同，如何提高精装修房的质量和品质、提供让业主满意产品、提高客户满意度已经成为各地产公司必须重视并深入研究的课题。本人从一些房产公司的精装修房项目施工质量控制、集中入伙、后期保修等相关经验出发，结合自身一些经验教训，提出如下几点管理建议，供大家参考。 产品销售阶段 从我们接触到的多数业主反映，买某地产公司的房子就是看中某公司房屋的品质，这给我们提出了更高的要求，从房型设计、材料选择、施工单位施工质量控制等各方面都要慎之又慎，精装修房销售前一般都要推行销售样板房，这是客户第一次实地接触某公司精装修房，装修用材、装修质量等等是客户最关心的问题。在展示样板房时，我们必须重视是材料样本和销售的统一说辞。在某公司的一楼盘，接触到的业主反映最多的就是交付给他的产品和样板房不一样，从材料颜色偏差、做工细节等等各方面业主提出了质疑，实际交付产品和样板房展示不一样是非常正常的现象，因为大面积的复制和单套的样板房本身就存在较大的差异。所以销售环节务必准备合理的说辞，实际交付和样板房将存在一定的差异，从而降低客户较高的期望值。 施工质量控制 精装修房施工质量是业主最为关注的，目前的建筑市场还是以手工操作为主，达到100%无质量问题不太可能。但这不能成为借口，多数业主明确表示，某公司是知名房地产企业，不应该出现那么多问题，他们的期望值非常高。我们在施工阶段如何去控制质量，意义不言而喻。如果在质量方面未能控制好，那付出的代价将是巨大的，某公司一精装修楼盘曾因交付时出现大量的质量问题，遭遇业主大面积投诉和媒体曝光，其最后不得不承诺业主维修期间每天按房价的万分之二补偿。该公司共有600套左右的精装修房，组织了11家维修单位，500多工人进行维修，维修时间多数在两个月左右，为此该公司付出了巨大的代价（2000万左右），还有部分业主因为补偿问题未谈拢，拒绝收房。 控制好精装修房工程施工细节质量将是展示某公司楼盘品质，提升自身形象的最为重要的因素，也是楼盘能否顺利交付的关键环节。 下面是某公司一项目113户精装修房交房时业主提出的3051项问题的具体分析如下： 问题 门窗 给排水 家电类 强电类 弱电类 装饰 土建 其他 问题 数量 212 401 131 142 65 1844 96 160 百分比（%） 6.95 13.14 4.29 4.65 2.13 60.43 3.15 5.24 1、进户门： 在精装修房业主验房时，对进户门尤为关注，常见主要问题： 进户门划痕、损伤：业主发现此问题时第一反映要求换门，所以要求我们在施工过程中必须要加强保护意识，门的正反面和侧面，应保护两层，丝毫不能含糊； 门的安装位置是否准确、关闭后是否晃动、是否碰墙：这就对进户门的安装提出了较高的要求，从材料的进场验收到安装过程中的紧密跟踪，每一环节都要跟上，从部分项目精装修房交付情况看，出现部分门扇有翘曲，门扇上下装反，安装后侧面不垂直、门下槛与大理石间缝隙过大或过小及缝宽不一致等问题； 门表面油漆：最主要问题为色差，成品门在安装之前一定要仔细检查，色差严重的一定要予以更换； 2、木地板： 这是施工中最易出现问题的地方，且业主对此问题反映最为强烈，要求更换或重铺现象最多，付出代价也是最大，从某公司一楼盘精装修房木地板看，目前主要使用的有实木地板和复合地板等，实木地板铺法为在木龙骨上直接用铆钉固定方法，复合地板为木龙骨加木工板加防潮地垫铺法，所采用的木地板厚度也有区别，有18毫米和12毫米区分，但不管采用哪种工艺，木地板工程遇到的常见主要问题有： 划痕：此质量问题修补较为困难，目前对此问题最初处理办法为补漆处理，消除划痕。从某公司几个精装修楼盘看，多数业主不予认可，只有进行更换；因地板为企口安装，更换一块地板需涉及的面较大，且较难保证不产生二次破坏和色差，所以要求在实际施工过程中对木地板的双层保护必须确保到位；另外控制好木地板的进场安装时间也至关重要。 起拱：对实木地板，板端与墙体之间的合理距离，板与板拼接处是薄弱环节，若基层内有潮气，由于热胀冷缩，起拱现象由为直观，在阳光照射下，整体会呈现波浪状；对复