房地产国家政策和法律法规.ppt

二十八条解读 新政及其影响 九阴真经 他强由他强，清风佛山岗。他横由他横，明月照大江，他自狠来他自恶，我自一口真气足“ 签订合同 第九条 出卖人逾期交房的违约责任 1、≤90，违约金万分之1. 2、＞90，买卖人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天之内退还全部已付款，并按已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，出卖人应向买受人支付已付款万分之二的违约金。 第十四条 关于产权登记的约定 由于出卖人原因，在90日内未取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 案例8 如果商品房开发商出售商品房给买受人，但未在法律规定时间内对商品房销售合同进行备案登记，此时买受人要求解除商品房销售合同，可以吗？ 我后悔了，还没备案，我要退钱！ 二十八条解读 新政及其影响 合同备案---银行放款 第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。” 可见，政府相关部门对合同鉴证只是一种行政管理措施，是一种公示和预告登记，是一种请示权，并不是确认合同效力的必要条件。 提请注意：一般而言，商品房预售合同的效力与该预售合同是否备案无关，但并不排除买卖双方当事人特别约定将商品房预售合同的备案作为商品房预售合同的生效要件。 二十八条解读 新政及其影响 案例： 苏某在水晶国际买了1#1T202，已在售楼处签订了买卖合同并且完成了网上备案登记，因个人家庭原因无法偿还贷款故申请退房，如何操作？ 案例： 陈某在水晶国际买4#3T1501，当时签订合同时只写了自己的名字，因银行政策原因，无医保社保满1年者需一次性付款，而陈某老婆具备此条件，但该合同已经完成房管局备案，如何操作？ 办理产权证 缴交契税 面积补差 第14条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 二十八条解读 新政及其影响 政策是如何影响？ 回答： 影响价格的因素？ 供给 需求 二十八条解读 新政及其影响 时间 措施 2010.09.29 中国出台措施巩固房地产市场调控成果 2010.09.27 国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地 2010.06.4 规范第二套住房认定标准 2010.05.2 央行年内第三次上调存款准备金率 2010.04.19 住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 2010.04.17 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条） 2010.04.15 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 2010.04.13 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨 2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款 2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 2010.01.12 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 2010.01.10 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（国十一条） 2009.12.23 财政部：五年内住房转让全额征收营业税 2009.12.17 5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50% 2009.12.14 国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨（国四条） 2009.12.09 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 近期政策一览 政府调控房地产市场的政策主要包括综合性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策等 　一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 　二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 　三要加强市场监管。继续整顿房地产市