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《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产 旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网 HYPERLINK 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 旅游运营网 HYPERLINK 旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产 北京绿维创景规划设计院 编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！ 以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产篇。 一、2014年中国商业地产的发展现状及特征 在住宅市场衰落的情况下，商业地产仍是主要的竞争战场。但2014年的商业地产也面临重大转折。开发商纷纷提出跨界转型、商业重构等未来商业地产计划。区位细分、用地细分、产品细分、商业资源细分，专业化精细化开发运营需求强烈。 （一）市场一冷一热，整体供大于求 2014年的商业地产可谓是“一冷一热”：一方面是多地商业地产遭遇的降租乃至退租、一些大型购物中心的关店退出市场，另一方面则是很多城市还在跑马圈地，建造大型的购物中心。据统计，2014年广州将新增商场面积56万平方米，接近目前存量面积的1/3。业内人士认为，当前我国商业地产已经达到饱和，面临过剩隐忧，这不仅会导致恶性竞争，使得空置率攀升，也会加剧百货零售业的亏损。 （二）传统百货业寒冬依旧，开始加速分化 2014年，对于百货来说，可谓是一个更加寒冷的冬天。据中华全国商业信息中心发布的统计信息显示，2014年上半年全国百家重点大型零售企业零售额同比下降0.2%，增速同比下降10.9%，上半年百货企业关店数量达15家。面临如此严峻的市场环境，购物中心化、奥特莱斯化、互联网化，各大百货企业也在谋求转型。但前景依然难料。 （三）社区商业异军突起，表现不俗 随着经济的发展和生活水平的提高，人们的消费观念和模式也在发生着变化。随着年青一代的崛起，人们对个性化和便利性的追求越来越凸显。既时尚、又多样、又温情、又方便的社区商业正好迎合了这一市场需求。对于社区商业来说，背靠着“最后一公里”的居民圈，消费客群清晰，可以与顾客实现无缝对接，同时其体量要远远小于城市中心的购物广场、主题Mall，风险可控。 （四）大型购物中心业态调整加快 在移动互联网及电子商务的冲击下，大型购物中心也加快了业态的调整。零售类业态的比重继续走低，而以休闲娱乐、就餐、儿童教育及游乐等为主的体验业态比重加大。比如万达广场的“去百货化”发展战略，撤离万达百货，增加培训机构、儿童类、体育类比如溜冰场、健身馆、美容SPA等体验业态。同时，大型购物中心也更加重视艺术化、生态化、人文化、主题化的打造。?? （五）各大商业地产商加快布局O2O 在行业竞争日益激烈、互联网又来搅局的当下，更多的商业地产开始寻求O2O（线上下单，线下提货）发展之道。万达与百度、腾讯三巨头联手打造万达电商，不得不说为商业地产O2O的布局又注入了一针强心剂。不过，对于O2O模式，很多行业人士持保留意见。目前成功的O2O模式几乎没有，这一方面是因为企业线上线下资源的整合能力不足，另一方面是因为企业的经营思路没有随着商业模式的变化做出相应的革新，O2O的路还很长。 （六）老城区、“城中村”旧改造受商业地产商青睐 新型城镇化加快了老城区、城中村的改造。由于这些项目多位于人口密集、交通相对便捷的区域，一般都会规划相当占比的商业配套。而对于商业地产商来说，在这些区域布局项目，无论是消费圈还是交通圈都不用担心，因此对其青睐有加。 二、2015年中国商业地产的发展趋势 （一）商业地产将步入优胜劣汰阶段 无论是从全国来看，还是从一线城市来看，目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分区域已经过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段，是人均商业面积继续提升