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万达商业模式剖析 万达业绩一览 近三年万达销售额明细 年份 集团收入 同比 商业地产销售额 同比 不动产租赁收入 净利润 2011 1051亿元 43% 953亿元 38.9% 34.3亿元 预计超过90亿元 2010 735亿元 93.4% 686亿元 139% 19.3亿元 80 2009 380亿元 101% 311亿元 55.5% - 40 和讯房产根据公司公开资料整理 万达商业地产模式 万达商业地产产品发展历程 ? 第一代 第二代 第三代 描述 利用沃尔玛作为商业号召力，同时与时代华纳合作，投资购物中心，将黄金铺位高价分零出售 将若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现 核心商业部分只租不售，大型综合体中的住宅、小型商业、写字楼的销售有效解决资金支持问题 产品种类 纯商业 纯商业 商业、酒店、写字楼、住宅 选址 核心商圈黄金地段 核心商圈黄金地段 城市副中心、开发区及CBD 规模 5万平米 15万平米 40-80万平米 业态 购物功能组合 购物功能组合 24小时不夜城+集成功能组合 主力商家 超市+家电+影院 超市+建材+家电+影院 百货+超市+家电+美食+影院 建筑形态 单个盒子式 组合式 综合体，盒子+街区+高层组合 案例 长沙、南昌、青岛 沈阳、天津 宁波、上海、北京、成 万达优势：政府支持、选址优势、商户资源、规模优势 对万达来说，住宅部分一个是快速回笼资金，一个是赚到人气。因此，万达创造了“IT速度”：从开工到开业，只需18个月。地方政府与万达的关系，是“一个要磨刀，一个刀要磨”的关系。万达建一座万达广场，就能解决地方政府之难，并显现政绩，因此万达能获得廉价的土地。 万达部分地块信息一览 项目/地块名称 占地面积 建筑面积 成交价 成交时间 楼面地价 上海松江新城商务区地块 9.27万平米 23.17万平米 6.21亿元 2012年1月 2680元/平米 东莞长安镇中心区地块 88540平米 平米 6.907亿 2011年7月 2600元/平米 上海嘉定万达广场 18.7万平米 60万平米 9.92亿元 2008年11月 1653元/平米 大连万达中心 8万平米 60万平米 15.7亿 2008年4月 2617元/平米 南京万达广场 39万平米 100万平米 14.8亿元 2007年11月 1480元/平米 太原万达广场 35万平米 150万平米 15亿元 2007年9月 1000元/平米 成都万达广场 13.5万平米 40万平米 4.86亿元 2006年6月 1215元/平米 和讯房产根据公开资料整理 资金来源：万达资金构成的核心是“以售养租”，通过项目的销售部分的回款平衡投资现金流，商业持有部分的低租金以达到“稳定开业”为核心目标，“房地产开发补贴商业经营”模式为万达集团开发模式精髓。典型资金来源：自有资金、银行开发贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期抵押贷款；融资手段还包括国内私募、信托等。 商户优势：具有战略合作关系的商家，如沃尔玛、百盛、欧倍德、华纳电影院、必胜客、肯德基、国美电器、大歌星KTV、新加坡美食广场等 支柱产业：百货品牌（万千百货）、自住配套商业（万达院线）、高级酒店（索菲特、皇冠假日酒店等） 订单地产：万达的每个商业连锁广场在项目确定前，都与合作伙伴共同进行市场调研，以不同的身份，从地产商和商业经营不同的角度进行论证，获得统一意见后，由万达进行地产开发，并签订框架协议，转嫁了资金及租售的风险，并缩短了商业项目的孵化期。 案例：北京CBD万达广场 项目 单价 面积 费用 销售收入 租金收入 地价 4000元/平米 50万平米 20亿元 商务港均价13500元/平米；商铺均价32000元/平米；写字楼均价24000元/平米 时间 写字楼租金 商铺租金 住宅成本 3000元/平米 30万平米 9亿元 2009 146.7元/平方米/月 240元/平方米/月 商业成本 6000元/平米 10万平米 6亿元 2010 165.0元/平方米/月 写字楼成本 5000元/平米 6.74万平米 3.4亿元 2011 180.0元/平方米/月 酒店成本 10000元/平米 3万平米 3亿元 数据来源：世邦魏理仕 合计 41.4亿元 约33亿元 万达全国项目一览 城市 项目名称 建筑面积 北京 CBD万达广场、石景山万达广场 近80万平米 上海 江桥万达广场、五角场万达广场、周浦万达广场 120.43万平米 广州 白云万达广场 39.2万平米 天津 河东万达广场 52万平米 呼和浩特 呼和浩特万达广场 128万平米 包头 青山万达广场 65万平米 石家庄 裕华万达广场 183万平米 唐山 唐山路南万达广场 107.53万平米 廊坊 廊坊万达广场 64万平米 哈尔滨 香坊万达广