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杭州西溪蝶园地块普通公寓可行性研究报告 项目市场研究 房地产市场走势分析 (1)回顾与展望。 2010年的“4.19”之后，整个房地产市场在中央政府再三表态和限购限贷等政策下，依然与火爆热销和地王频现的现象交织着前行。2011年上半年，杭州全市供应量随调控政策短暂回落后，便逐月放量增加。特别是四月以来，增速明显加快，六月份达到了最高点。2011年杭州市新增供应套数28045套，供应面积334.77万平方米。上半年，共成交住宅16852套，成交面积187.78万平方米，其中主城区成交仅占了四成，成交住宅7115套，成交面积80.60万平方米。成交量基本与去年持平，与2009年同期相比，成交下滑了近七成。成交量变化和去年的情况类似，在政策调控初期，成交量剧烈下滑，随后逐步反弹。由于调控政策未见松动，首付款及贷款利率不断加码，市场整体仍在底部徘徊。预计下半年，随着开发商降价促销力度的增加，成交量会逐渐增加，市场将出现“价跌量升”的态势。 在整个市场供应量增长的大势下，2011年上半年西溪蝶园总共供应655套，共平方米，供应量排名第7。限购、限贷、限价、首付款提高、购房成本随加息不断增加，严重地限制了购房需求。全城成交均价为17177元/平方米，成交金额为322.56亿元。主城区住宅成交均价为22897/平方米，相比2010年的成交均价22260元/平方米，小幅上涨了3%，与2010年上半年的21373元/平方米相比，上涨了7.1%。6月份的成交与1月份相比，有24个楼盘价格出现下跌，平均下跌幅度达到11.4%，降幅最大的达到了56.9%，随着调控政策的持续从紧，将会有更多的开发商降价推盘，下半年杭州房价将步入下行通道。 从消费者购房能力来看，按60、90、120平方米来算，上半年杭州主城区成交均价为22897/平方米，由此得出购置三种户型面积所需的总价金额分别为137万元、206万元、275万元。2010年杭州主城区城镇居民人均可支配收入按30035元来计算，一家三口的可支配收入为90105元，假设所有收入都用于购置住宅，杭州市民要在主城区拥有一套60、90、120平方米需要花费的时间大约为15、23、31年。从这个数据，我们可以看到，杭州市的房价已经远远超出普通老百姓的承受范围，存在严重的泡沫现象。即使在政府宏观调控的政策压力下，2011年上半年，西溪蝶园成交套数256套，成交面积30798平方米，成交金额84502万元，位列主城区商品房成交量第六。 （2）市场特点。 第一、楼市成交量已保持2年多的旺盛态势，开发商资金充裕，短期不会全面降价。 第二、土地市场尽管较2010年有所趋缓，但楼面价格依然居高不下。在土地价格不断上涨之下，商品房价格下行的空间有限。 第三、通货膨胀凸显，大宗商品价格持续攀升，带动上下游行业纷纷提价。在这样的背景之下，房价难以出现全面下降的趋势。 （3）结论。 目前西溪蝶园的市场情况较好，销量稳定增长，价格变动也不会太大，从整个杭州市的房地产来看，态势较好，具有开发潜能。 2）项目临近楼盘的市场走势分析 （1）定位特点分析。 本项目位于杭州市文一西路和崇义路交叉口，目前该项目的定位是普通住宅。整体档次处于中高档。 （2）购买对象及购买心理分析。 = 1 \* GB3 ①项目位于文一西路和崇义路交叉口，靠近城西偏北。向东有杭州市公路局、杭州久良科技发展公司、浙江育人专修学院等，向西主要是范家村等村镇，因此主体目标对象为在文一路周边附近上班的中高层消费群。 = 2 \* GB3 ②消费群界定。 学校、科研院所高级职称人士。 民营或私营商家或个体老板。 行政企业事业单位的主管领导。 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要。 = 3 \* GB3 ③购买目的依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其他。 = 4 \* GB3 ④根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位置的前提而作出的明智决策，主要原因是有以下几个方面。 相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。 从项目区位内同类物业分析得出结论。 开发区内已形成一些居住群体，各项基础设施和市政设施都能很快跟上。 （3）竞争楼盘分析。 = 1 \* GB3 ①西溪花园。 开发商：杭州市一建公司 总建筑面积：普通住宅22165平方米 位置：文一西路和崇义路交叉口南 周边配套：周边都为居住地段，南有西溪农贸市场，文一路段上多为商铺和办公楼。 项目配套：阅览室、棋牌室、洗衣店、网球场、咖啡店、健身房、停车场、儿童游乐场、 歌舞厅和篮球场。 产品：主要为2室和3室两种户型，2室的户型为50多平方米，3室的户型也才100平 方米左右，基本上以小户型为主。 价格：10