东莞市住宅价格波动地影响因素分析.docVIP

东莞市住宅价格波动的影响因素分析 一 研究背景与意义 ??? （一）研究背景 ??? 近年来，特别是推行城镇住房制度改革以来，我国城镇居民住房观念发生重大转变，住房消费的有效启动，住房商品化的新体制的基本确立，以及房地产投资的持续快速增长，使得以住宅为主的房地产业成为国民经济的支柱产业。 ??? 同时，当前我国房地产市场发展还不平衡，在房地产业快速发展过程中出现了一些值得关注的问题，当前我国房价已经超过正常水平，房地产产生泡沫的可能性越来越明显；我国当前面临的潜在住房过剩风险；房地产市场运行、监管和调控体系不完善等问题。 ??? （二）研究意义 ??? 房地产业发展客观上要求加大对房地产价格的研究力度。对房地产价格影响因素的分析，不仅具有重要的理论意义，更具有实践意思。如为政府制定政策、加强房地产的宏观调控起指导作用；研究房地产价格因素有利于中国房地产市场持续、稳定、健康的发展；可以为房地产供求双方提供分析工具等。 ??? 二 房地产影响因素的定性分析 ??? （一）经济因素分析 ??? 影响房地产价格的经济因素很多，包括经济发展水平和居民收入水平，物价水平，利率，房地产投资的规模和结构，财政收支状况以及金融市场发育情况，尤其是房地产金融市场状况，房地产投资状况等。经济因素主要包括居民可支配收入、经济发展状况、利率、物价等。 ??? （二）政策因素分析 ??? 政治因素是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规等方面的因素，主要有政治安定状况、城市规划、房地产制度、税收政策等。 ??? （三）人口因素分析 ??? 对住宅价格影响的一个方面是人口数量和结构的变化，主要分三个方面：城市人口数量、人口结构和城市家庭结构。 ??? （四）心理因素 ??? 心理因素对住宅价格产生的影响也是不可忽视的。这里的心理因素主要是指人们对价格的一种心理预期。在购房过程中，人们普遍存在一种买涨不买跌的心理。 ??? （五）其他因素分析 ??? 其他因素主要包括区位因素和社会因素。区位因素是指房地产所在地区和市场特点对房价产生影响的因素。社会因素主要是指政治安定情况和社会治安状况。一般说来，政治不稳定，社会动荡，经常发生犯罪案件，人们的生命财产无法取得保障，房地产价格自然会下降。 ??? 三?东莞市住宅价格波动的实证研究 ??? （一）数据来源和处理 ??? 1.数据来源 ??? 社会统计数据均出自于：《东莞市统计年鉴》（东莞市统计局，2001-2007年）；东莞市国土资源局；《东莞市房地产年度研究报告》（东莞中原地产市场研究部，2006-2007年）。 ??? 2.数据处理说明 ??? 1) 利率的确定 ??? 利率严格来说为离散型变量，但考虑通货膨胀等因素的变化，认为利率为变量。因为国家每年调整利率的频率和幅度没有任何规律可寻，所以对于一年内利率有多次变动的，采用加权的方法计算加权平均利率。 ??? 商业贷款利率原数据： ??? 2) 商品零售价格指数 ??? 商品零售价格指数是反映城乡商品零售价格变动趋势的一种经济指数。东莞市统计年鉴上公布的商品零售价格指数一般是以上年价格为基准的，即我们通常所说的通货膨胀率。为了便于分析，本文将以上年价格为100的商品零售价格指数（）转换为以2000年价格为100的价格指数（r），主要表示各年相对于2000年的相对价格水平。数据整理如下表： ??? 3) 城市居民消费价格指数 ??? 居民消费价格指数是反映城乡居民家庭所购买的生活消费品的价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。东莞市居民消费价格指数和物价指数一样，均采用上年数据为100，现采取同样办法处理，得到表4?： ??? （二）变量的选取 ??? 由于影响住宅价格因素的复杂性和和多样性，将所有研究因素都纳入研究分析不太现实，难度较大。在选择住宅价格影响因子时，要考虑到起主要影响作用的因子，同时这些因子要易于量化处理。基于以上考虑，利用2000-2007年序列资料作为基础数据，从中选择一下指标作为分析因子：东莞市GDP、居民人均可支配收入、住宅投资完成额、住宅施工面积、销售面积、户籍人口、外来人口、商住用地成交均价、商贷利率、城市化率。 ??? 为剔除通货膨胀因素，将住宅均价（Y）、名义GDP、住宅投资完成额、商住用地成交均价、利率等值除以转换后的当年的商品零售价格指数（r）；同时，城市家庭人均可支配收入除以转换后的居民消费价格指数以消除居民消费价格上涨因素。整理后得到数据如下： ??? （三）建模分析 ??? 1.住宅价格与影响因素的主成分分析 ??? 1) 主成分分析原理 ??? 主成分分析就是考虑各变量间的相关关系，利用降维的思想将多把多个变量转换成较少的几个互不相关的综合变量