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房地产投融资实务 将探讨的问题 1.对房地产投融资活动的认识 2.关于新项目拓展 3.高院关于土地合同纠纷的司法解释 4.判别房地产投资项目是否可行的主要指标 5.融资前、融资后投资分析 6.房地产兼并收购之尽职调查 7.房地产项目融资 8.房地产信托 9.国外房地产基金公司选择合作对象的标准 10.国外房地产基金 11.如何撰写一份好的商业计划书 12.工作中的几点体会 一、对房地产投融资活动的认识 二、关于新项目拓展 1、土地（项目）获得 一级市场：全面响应文件要求 ☆ 招标 ☆ 拍卖 ☆挂牌 二级市场：做好尽职调查 ☆ 股权转让 ☆ 在建工程转让 二、关于新项目拓展 新项目信息通报表 项目概况表 经济技术指标表 合作条件表 成本测算、经济效益分析表 二、关于新项目拓展 项目来源可靠 权属清楚 规划无瑕疵 符合公司发展战略 符合谨慎、稳健、保守、以小博大原则 已经站在老板的角度把问题都考虑清楚了 三、高院关于土地合同纠纷的司法解释（2005年6月18日） 土地出让合同 土地转让合同 合作开发合同 四、判别房地产投资项目是否可行的主要指标 成本利润率 自有资金回报率 销售利润率 内部收益率（IRR） ☆ 项目财务内部收益率 ☆ 项目资本金内部收益率 ☆ 投资各方内部收益率 五、融资前、融资后投资分析 融资前（Before funding）：不受融资方案影响 融资后（After funding）：受融资方案影响 六、房地产兼并收购之尽职调查 组建专业化的团队 审计师、律师、工程师、会计师等，包括收购方内部和外部 制订详尽的并购流程（五个主要环节） ☆ 市场调研和战略评估 ☆ 初步接洽、签订备忘录（合作意向书）和保密协议 ☆ 尽职调查 ☆ 交易谈判 ☆ 起草合同和签约 尽职调查的内容 七、房地产项目融资 投融资工作从项目前期阶段开始 融资研究需要在投资估算的基础上进行 资金来源：股东权益资金和负债 1、投融资环境调查 法律法规 公司法、银行法、信托法、证券市场管理法规、税法、合同法、担保法、资本市场管理法规、外商投资管理有关法规 经济环境 资本市场、银行体系、证券市场、税务体系 融资渠道 银行贷款、IPO、信托、国外房地产基金 税务条件 税收优惠 投资政策 宏观调控、“热钱” 2、房地产项目融资主要渠道 IPO、增配股、可转债 企业增资扩股 股东借款 银行借款 房地产信托 国外房地产基金 3、优先股 优先股是一种介于股本资金与负债之间的融资方式 优先股股东不参与公司的经营管理，没有公司的控制权 发行优先股通常不需要还本，但要支付固定的股息 优先股股息通常大大高于银行的贷款利息 对于其他债权人来讲，优先股后于其他债权人受偿 对于一般股东来说，优先股是一种负债 优先股股息在税后支付，资金成本得不到所得税扣减 4、股东借款 股东借款是公司的股东对公司提供的贷款，对借款公司来说是负债。 股东借款的好处是可以降低注册资本。 股东借款的利息可以在税前支付。 5、银行贷款 我国的银行贷款分为商业银行贷款和政策性银行贷款（国家开发银行、进出口银行、农业发展银行）。 我国的商业银行分为国有商业银行和股份制银行。 商业银行的贷款分为短期贷款（1年以内）、中期贷款（1-3年）和长期贷款（3年以上）。 商业银行贷款通常应当不超过10年，超过10年期限，需要报人民银行备案。 商业银行贷款利率以人民银行基准利率为中心可以上下浮动。一般下浮10%至上浮30%。 三方委贷（银行版本）条件及提供的资料 6、IPO 香港主板、创业板与中国A股、美国NASDAQ上市条件比较 7、融资成本 资金成本 资金成本= 资金占用成本 + 融资费用 资金占用成本 借款利息、股息、红利 融资费用 律师费、资信评估费、公证费、手续费、担保费、管理费、佣金 8、融资风险 出资能力 出资吸引力 再融资能力 融资预算的松紧程度 利率和汇率风险 八、房地产信托 信托的定义和有关规定 信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。 根据规定，信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于人民币5万元。 2、“一法两规” 《中华人民共和国信托法》（2001年4月28日） 《信托投