2011年3月18日成都及龙泉丶双流房地产市场发展研究报告2.doc

2011年3月18日成都及龙泉丶双流房地产市场发展研究报告2 第三部分 成都土地市场研究 一、供求关系分析 二、供应分析 三、成交分析 四、小结 第三部分 成都土地市场研究 备注： 1 、土地统计涵盖范围为成都五城区及郊县的双流、温江、都江堰、郫县、新都和龙泉； 2 、土地用途划分是以主体用途为准，例：住宅兼容商业用地划分为住宅土地； 3 、公告土地包含了有土地预公告。 4 、数据来源于中国房产信息集团 - 克而瑞 CRIC 系统。 成都土地市场研究 供求关系 2010 年供略大于求，且总量略低于去年，但价格大幅攀升。 供求关系 2010 年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，供应与成交略低于去年，但成交价格大幅攀升。 2010 年整体看，供应略大于需求，呈现出上半年火热，下半年开始回暖趋热，尤其是年低出现一波高潮，课件政府的政策调控对市场有较大影响。 2010 年成都土地市场的启动是在 4 月份，在该月内，郊县的双流出现了 5300 余亩的土地供应， 推地力度之大，可谓空前；同时在 5 月份，主城区也进行了 2010 年的首次土地拍卖，并最终以较高的溢价得以成交，极大地鼓舞了市场的信心。 2008-2010 年成都土地供求关系图 2010 年各月份成都土地供求关系图（单位：万平米） 成都土地市场研究 供应分析 郊区占主力，区域差异明显，双流县再占鳌头，郫县表现突出。 供应区域及性质结构 2010 年，成都市土地总供应 230 宗，总净用地面积为 13353.18 万㎡，合计 20019.12 亩。 在今年的土地供应中，郊区的供应无疑是本年度的主体部分，其中土地供应面积排行前二的双流和郫县一共就占总供应面积的 44% 。主要由于双流的良好发展前景和房地产较高的市场热度。 供应土地面积区域差异巨大。本年度中， 供应面积郊区和主城区的比例为 2.125 ： 1 。 在主城区中，城东 125.12 万㎡供应面积最多，城南居于第二位，城北和城西第三，城中 8.9 万㎡排第四。 2010 年成都土地供应区域分布图 2009 年成都土地供应区域分布图 商业用地供应大于住宅用地供应更加明显，商业地产渐受市场青睐。 供应性质结构 成都土地市场研究 供应分析 2010 年成都土地供应性质结构图 2010 年土地供应结构与 2009 年相比，商业用地与住宅用地的供应差距逐步拉大，呈现商业地产发展逐步上扬的趋势。 2010 年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较小，商业用地 109 宗，总面积约 714 万㎡；住宅用地 119 宗，总面积约 615 万㎡。 商业地块的平均单宗规模明显大于住宅地块， 平均单宗规模约为 98 亩，住宅地块约为 77.95 亩。 在 2010 年，由于双流出现的大量商业地块供应，使得本年度的商业地块供应面积大于住宅地块。 2009 年成都土地供应性质结构图 2010 年，主城区内， 2 环至外环是供应主力，土地供应趋外发展明显，且单宗规模增大。 供应环线结构 2010 年成都整体市场主城区土地供应环线分布 成都土地市场研究 供应分析 主城区的土地供应量主要分布在 2 环 -3 环、 3- 外环两个环线区域，主城区的外环外也有较多土地供应，成都向外发展趋势十分明显，城中心土地供应依然十分紧缺，城中有很大一部分地块是通过“城中村”拆迁改造而来。 从成都的内环内地块到外环外地块， 2010 年供应的平均单宗规模逐渐增大，内环内地块的平均单宗规模为 2.4 万㎡ / 宗，而到了外环外，平均单宗土地规模达到了 5.9 万㎡ / 宗。 成都土地市场研究 成交分析 2010 年土地成交，郊区化明显，郊区以双流为主。 成交区域结构 2010 年成交土地共 165 宗，其中主城区成交 57 宗，郊区 108 宗；总成交面积 1024.75 万㎡，合计 15371.24 亩。同比 2009 年下降 13% ；土地流标率较低。 由于土地供应渠道的唯一性，土地成交的区域分布与供应的区域分布具有一致性。 成交面积最大的区域是双流，占总成交面积的 34% ，其次为郫县，占 14% 。 2010 年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达 3 ： 1 ，在 2010 年上半年主城区成交了 29 宗地块，下半年只成交了 1 宗地块。 2009 年成都土地成交区域分布图 2010 年成都土地成交区域分布图 成都土地市场研究 成交分析 2009 年成都土地成交性质结构图 2010 年，商业成交面积首次超过住宅用地，且商业平均宗地面积高于住宅。 成交性质结构 在 2010 年土地成交中，住宅地块成交面积要大幅小于商业地块的成交面积，且商业的平均单宗面积要大于住宅。 与 2