房地产开发(完整).docVIP

一. 房地产开发的涵义： 房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展的需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。 二. 房地产开发的特征及其原因： 1.综合性:（1）是房地产开发的内在要求 （2）开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性 （3）作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用 2.长期性:要经过几个阶段 3.时序性:(1)行政管理的需要(2)生产活动的内在要求 4.地域性: (1)微观上，受区位或地段影响非常大——选址要慎重;(2)宏观上，投资地区的社会经济特征对项目影响大——认真研究当地市场，制定相应的开发方案 5.风险性: (1)投资巨额—筹资风险 (2)周期长—竞争风险(3)产品的刚性—受形势和政策影响的风险 三.为什么会有房地产开发： 1城市规划的需要，提高土地的利用效率 2城市社会和经济发展的需要3居民生存的最基本需求 四．房地产开发的分类 1.按开发的区域性质划分: (1)新区开发(2)旧区再开发 2.按开发规模划分:(1)单项开发(2)成片开发 3.按开发对象划分: (1)土地开发(2)房屋开发(3)综合开发 4.按开发方式划分:(1)定向开发(2)联合开发(3)合作开发(4)单独开发 五.开发模式 根据房地产开发企业核心业务过程的不同 1.多元化开发模式:(1)混业开发.(2)综合项目开发.(3)纵向一体化开发. 2.专业化开发模式:(1)特定物业类型开发(2)特定业务领域开发 六.四个阶段八个步骤 四阶段:1投资机会的选择与决策分析2前期工作3建设阶段4租售阶段 八步骤: 1提出投资设想并投资机会的寻找 2细化投资设想 3可行性研究 4获取土地使用权——立项、申请购置开发土地 5规划设计与方案报批——委托规划设计 6签署有关合作协议——资金、规划许可、拆迁安置、清场、施工招投标等 7施工建设与竣工验收，即将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间上进行建设施工的过程。 8市场营销与物业管理 七.房地产开发企业资质管理 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。 八.房地产开发法律体系 房地产开发法律体系 法律—国家制定或认可的用于调整房地产开发活动中相关关系的法律规范的总称 法规—包括房地产开发行政法规（国务院“条例”的形式制定和颁布，用于贯彻法律）和房地产开发地方法规 规章—房地产开发法规的“细则”，以便于法规的实施。 其他相关法规 九.房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 （二）建设用地及房屋拆迁管理制度 （三）城市规划设计管理制度 （四）工程建设管理制度 （五）房地产交易管理制度 （六）物业管理制度 十.从事房地产开发应遵守的基本原则 （一）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则 （二）房地产开发必须严格执行城市规划的原则 （三）房地产开发应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则 （四）房地产开发必须按约开发的原则 （五）房地产开发严格按规范设计、施工、保证开发产品质量合格的原则 （六）房地产开发鼓励开发建设居民住宅的原则 第二章 房地产开发项目决策 一.房地产开发项目决策的三定: 定点 定项 定方案 二.房地产开发决策应遵循的原则 （1）科学化与民主化原则（2）系统性原则（3）经济、社会、生态效益相协调 三·房地产开发决策的程序 （1）.投资机会寻找——房地产开发商根据其在房地产开发领域中积累的经验和对房地产市场的现状和未来的发展前景的分析和预测，广泛寻找可能的投资项目。 （2）筛选——对初选的项目进行项目的精选，对地块的拟建物业的市场状况和前景等进行研讨——落实到一个地块上。 （3）初步可行性研究——在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 辅助研究——对项目的一个或几个重要的方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。 项目建议书——是投资前对项目的轮廓性设想，主要从投资建设的必要性方面来分析，同时初步分析投资建设的可行性。 （4）（详细）可行性研究——对市场、选址、建设方案等进行深入研究，经过技术上的先进性、经济上的合理性、建设条件可能性和财务上的盈利行论证后，对工程项目作出投资决策。 （5）项目评估和决策 项目评估——在可行性研究的基础上，对可行性研究报告进行审查、核实研究数据、分析计算是否正确，从管理、经营、技术、财务、环境及社会经济方面对项目进行全面的综合评价，判断项目是否有可行，提出评价意见，写出评估报告