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银行从不外漏的公积金制度
个人耐用消费品贷款 个人耐用消费品贷款是银行对个人客户发放的用于购买大件耐用消费品的人民币贷款。耐用消费品指单价在2000元以上,正常使用寿命在2年以上的家庭耐用商品(住房、汽车除外)。 1 贷款对象是年满18周岁至60周岁的具有完全民事行为能力的中国公民。 2 贷款额度:起点不低于3000元,最高贷款额度不超5万。采用抵押方式担保不超过抵押物的70%;采用质押方式担保的不超过质押权利票面价值的90%;采用信用或第三方保证的,依借款人或保证人的信用而定。 3 贷款期限:建行规定最短是半年,最长不超过3年。 4 贷款利率:按人行规定同期贷款利率执行,并可在规定范围内上下浮动。 5 担保方式:有保证、质押和抵押三种。抵押的抵押物须评估并办理登记手续,抵押期间借款人有维护、保养、保证抵押品完好无损的责任。质押权利凭证必须合法有效,贷款期限不长于质押权利凭证的到期期限。 6 需要的材料。身份证、收入证明、有关资信证明材料等 1 由上表分析得,可负担的首付款约是29万元。 2 可负担贷款部分:未来购房时(第六年)年收入中可负担贷款的部分是=112551×(1+3%)×0.4=46371元 所以已知贷款利率r=6%,n=20,pmt=-46371,求的pv 因此可负担的贷款部分约是53.19万元。 3 可负担的房屋总价=29+53.19=82.19万元。 4 房屋贷款额占房屋总价比率=53.19/82.19×100%=64.72% 一般来说房屋贷款占总价比应小于70%,因此上述贷款计划较为合理。 应注意:贷款购房总价最后控制在年收入的6倍以下,贷款期限在8-15年间每月还款压力较小,且月均还款额下降较快。 财务规划的主要指标 1、房屋月供款与税前月总收入的比率一般不超25%-30%. 2、所有贷款月供款与税前月总收入的比率应控制在33%-38%之间。 (二)其他需考虑的因素 1 契税,3%-5%,个人首次购买90平以下的普通住宅按1%缴纳。普通住宅按房屋成交价的1.5%缴纳,非普通住宅按3%缴纳。按北京市建委发布的相关标准,普通住宅指住宅小区容积率在1.0(含)以上,单套建筑面积在140(含)平米以下,实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。不符合这三个条件就是非普通住宅。 2 评估费,商业银行对不同类型的住房贷款抵押品是否需要评估有不同的规定。 3 律师费,办理公积金贷款时不需支付律师费,办理商业贷款时,银行委托律师事务所对借款人进行认证,贷款人须支付律师费或公证费。办理组合贷款时,公积金部分不收,但商业贷款部分要按章收取。二手房贷款如需办理公证,每件200元左右。 4 保险费,公积金不用,商业贷款采用财产抵押担保的,须购买房屋综合险;若采用财产抵押加连带保证担保的需购买房屋险;采用财产质押担保或连带责任担保的可不购买保险。 5 抵押登记费,需办理抵押登记的每笔80元登记费。 6 印花税,签订商品房买卖合同时按购销金额的0.5‰贴花,签订《个人购房贷款合同时》按借款额的0.5‰贴花。 个人领取房屋产权证时每件贴花5元,出租房屋时,签订租赁合同,按合同金额1‰缴纳,不足一元按一元贴花。出售住房签订产权转让书据,按所载金额5‰贴花。 住房公积金缴费 公积金由用人单位和职工共同缴费,双方费基均为职工本人上一年度月平均工资。 费率分别在12%以内,在个人应纳税所得额中扣除。 缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在城市上一年度职工月平均工资的3倍,具体标准按照各地有关规定执行。 双方缴费全部计入个人账户,归职工个人所有,可以携带和继承。 住房公积金的使用范围 职工有下列情形之一的,可以提取职工住房公积金账户内的存储余额: 购买、建造、翻建、大修自住住房的; 离休、退休的; 完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的; 出境定居的; 偿还购房贷款本息的; 房租超出家庭工资收入的规定比例的。 住房公积金优惠政策 申请住房公积金贷款,享有比商业贷款低的利率。 可以在办理住房公积金贷款同时提出冲还贷款申请,从开始还款的次月起就可以用个人住房公积金账户余额来归还住房贷款。 与个人商业贷款相比,住房公积金贷款有以下几个特点: 1 各地制定的贷款期限不同,一般最长不超过30年。 2 公积金贷款利率比商业银行贷款利率低,并随公积金计息利率的调整而调整。 3 借款人需提供一种担保方式作为贷款担保,有抵押加一般保证、抵押加购房综合险、质押担保、连带责任保证。 4 对贷款对象有特殊要求,在当地购买住房且交存的。 5 额度由于各地规定的贷款最高限额不同而有差异。如北京规定,单笔贷款额度不超过所购住房评估价的80%,且不超过39万元。 6 还款灵活度高,可采用月均还款法。 7 申请人需提供的资料:身份证、公积金储蓄卡和借款人名章、 购买的协
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