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老年住宅市场浅析—----第一山地师　--------------------------------------------------------------------------------　　　 一、客户研究1、 一般客户研究?????1)我国老年人现状1998年底，我国老年人口为1.24亿，性别比为93.24，即男性老年人占48.25%，女性老年人占51.75%。从年龄分布上看，低龄(60－69岁)老人居多数，占59.96%。高龄(80岁及以上)老人增长虽然较快，但是仅占老年人口的8.59%。在高龄老人中，女性占多数为63.20%，性别比为58.22。 老年人居住状况?????从目前老年人居住情况来看，有29.8%居住在城镇，70.2%居住在乡村。在有老年人居住的家庭中，60-64岁老年人有50.11%的人还作为家庭户主，65岁以上老年人户主率下降到43.4%。在65岁以上老年人户中，有77.02%的户是老年人与其子女或亲属一起居住，成为主要生活方式，但是不能忽视的是，只有一对老年夫妇生活的户占11%，单独老人户占10.44%，与未成年亲属一起生活的户占1.25%，也就是说23%的老年人户没有与成年子女和亲属一起居住。 老年人的婚姻状况?????有1.18%的老年人从未结过婚，离婚、丧偶者占32.83%，与配偶一起生活的老年人占66%。随着年龄的增长，有配偶老年人比例逐渐减少，65岁以上老年人有配偶占58%。老年人的就业状况随着老年人的健康水平提高和市场经济的发展，老年就业比率有所增加 ，总在业者占33.17%，其中城市占14.78%，镇占15.37%，农村占43.64%，均比以往各年都高。老年人的受教育程度虽然近几年来老年人的文化程度有所提高，但是全国成年人文盲的一半为老年人，近60%的老年人为文盲，特别是女性老年人的80%为文盲。 2)老年人居住生活特征?????步入老年以后，人在心理和生理上随着年龄的增加而发生与青壮年完全不同的情况，叫做老化现象。一般表现在：1.身体功能的变化①老年人身体尺寸总体上变小，出现弯腰、弓背的现象，手臂也不象青壮年人伸得直了。②老年人身体的运动能力下降。关节活动的范围变小了；脚力、背力、握力、腕力等肌力明显下降；机敏的反应能力缺乏；持久力降低。③老年人骨骼脆弱，关节组织呈现了弹性减弱。2.感觉功能的变化①由于感觉功能的衰老，对室温冷热变化的感觉的衰退不敏感。②在视觉衰退上表现显著，瞳孔的光通量能力下降，在较暗的场所很难看得清。视觉的敏感度降低，对明暗度感觉能力下降，适应时间加长；焦点调节能力下降，老花眼加重；水晶体内部散光，混浊变黄，对色差的识别能力降低；在辨别物体存在的知觉中，辉度对比的能力也降低了。③听觉能力衰退。老年人听力明显下降，语言的辨别能力不足，特别是对低频区域和混响音，对音的明力度大大降低。④在嗅觉、触觉和平衡感方面均明显下降，表现迟钝。3.心理功能特征的变化①一般老人普遍地留恋过去，在居住方面总希望继续居住自己曾长期生活过来的地方。希望与自己经常接触的老朋友，老同事们保持联系，否则会显得孤独感。②适应新事物需要时间，有时也懒得思考，思维的适应性和逻辑性减少，辨别事物真相的能力也减弱，有时显得难以控制感情；通常只对身边的事物感兴趣。4.老人的生活结构的变化步入老年后，通常闲暇时间增多了，随着年龄的增长，生理能力的衰退（特别是行走的能力），滞留在家里的时间增长。通常国际上将65岁以上的老人定为需要社会提供服务，并获得关照的界线。根据老人的健康行为的特征，可将老人分为四个年龄段：健康活跃期：60—64岁自立自力期：65—74岁行为缓慢期：75—84岁照顾关怀期：85岁以上75岁以下的健康老人，其行为是积极的，一般都有很高热情，愿意发挥余热为社会和家庭作出贡献。他们仍有自己的人生目标和生活目标，通常会为自己的某种目标全力追求。一般地说住宅设计是一种可以左右老人的一生的大事业，住宅设计就应当努力满足老人们实现自己的目标。住宅设计对老人来说就是要设法提高老人生活动作的自理自力的能力，而不是限制或给老年人设置障碍。 3)深圳市老年人及老年住宅状况 ?????深圳虽然是中国“最年轻的城市”，第五次人口普查资料显示，15至64岁的人口占了90.39%，65岁以上的人口为7.8万人，但有专家估计，随着经济的发展，一方面深圳的平均年龄将会增大；另一方面，还会有更多的内地老年人“回流”深圳，“老年住宅”也日益受到关注。 ?????由于深圳是移民城市，年轻一代通常要经历这样一个历程，即“买房，生孩子，接父母”。与中国其它大城市相比，住在深圳意味着拥有较好的城市化生活以及较高的居住水平，但同时也意味着更加紧张的生活节奏和更加有限的闲暇时间