郴州第三代城市综合体福城国际商务中心定位运营策划方案（2013年课件.ppt

运营方式 【主力店】 大型百货、超市 【必备业态】 美食、服饰、运动、休闲、保健、金融。 【选择性业态】 满足全城中高端消费者多样化、个性化生活的时尚生活需要的业态。 1、体育休闲：体育品牌用品、健身房、竞技馆、表演赛馆、美容美发等 2、跨时区娱乐：KTV （如钱柜），咖啡厅、各类酒吧、奶吧、水吧、书吧、 练舞馆、茶艺、水疗等 3、品牌家居、特色连锁品牌化无烟餐饮集群 4、时尚奢侈品及高端数码产品 5、儿童用品 6、前卫影城 商业业态 商业主题 运营方式 项目是以第三代城市综合体系统，核心主力百货卖场、与专业酒店、休闲为枢纽的，以精品购物主题街、美食娱乐、商务办公为特色的集观光休闲带、内置广场、商业街、生活服务于一体的体验式【城市商业公园】。 首要解决商业与住宅关系 本项目营销的重点应放在商业部分上；“商业为主，住宅为辅”是项目在处理商业与住宅营销问题的基本原则 以“商业营销为主线，以住宅穿针引线”适时活跃市场，触动客户神经是项目在推售商业与住宅时的根本策略 本项目商业比重大，且商业是项目重点与难点，商业招商，连锁是主力店招商，将成为项目关键所在 招商先行，主力店 签定意向入驻协议 后，开始产权推售 集中准产权商铺销售模式 —— 我们能7“力”同行 针对本项目的特性，前期的一切招商铺垫都是为商业部分的销售做准备，而本项目裙楼的销售也只有少量门面完全销售和大部分产权式商铺的销售方式是唯一的出路——【胜在决策果断力和策划先进力——思想是科技是生产力】 所以，在确定是【生源连锁】还是其他主力店定位、销售模式定位后，关键就在于销售的执行细节——【胜在执行力】 如何吸引和增强郴州为数有限的购买者的投资信心，在于商业业态定位和开发商形象是否具有核心竞争力和有差异化的亮点——【胜在差异化】 如何降低投资者的购买成本和投资风险，在于对商铺面积的趋小分割和投入成本系数及保障担保——【胜在创新力】 如何吸引投资客户的购买欲望，在于回报收益和投资回报率的合理年限，拟定年回报为9% （10年净现值）——【胜在平衡力】 如何能快速促进销售，在于对郴州有限的投资购买群体细分化——【胜在准备力】 项目定位 运营模式 运营方式 营销策略 产品打造 项目SWOT分析 营销策略 优势（S）： ◇项目位于人民东路与八一路环形之 间，地处四街之中，交通十分便利； ◇项目所在区域居住及商业氛围十分浓厚,配套成熟； ◇项目属郴州地产的【城中城版块】，周边高端物业聚集，片区形象较好； ◇军产房税费低、不受5年内交易征收全额营业税限制。 机会（O）： ◇ 郴州房地产市场比较混乱，迅速导入系统操盘和先进思维后，项目可塑性强； ◇租务市场日益庞大潜在客户丰富多类 ◇城市整体与众项目规划水平落后，市场 产品同质化严重，城中城中高端住宅稀缺◇开发联盟另一方----军方素质美誉好神秘性突出，给市场一言九鼎的诚信形象。 劣势（W）： ◇ 噪声、空气污染大 ； ◇项目整体景观性资源欠缺 ； ◇存在规划施工整体性衔接的不确定性， 产权与建设与销售的时间性冲突； ◇不能按揭、流转。 威胁（T）： ◇郴州房产开发竞争激烈； ◇明后年市场总供货量很大，竞争加剧； ◇政策的不确定性； ◇土地的特殊属性，难以应对规模化的上市。 “将者，料敌机先”—项目优势分析 区位优势：七心交汇，六势集成 交通优势：多条城级要道、核心街区 配套优势：精华汇集，成熟生活 业态优势：郴州首个复合型物业 产品优势：户型精巧、实用、户户 差异，家家情趣；公园式商业 市场压力在于： 1、客户可选择面大 2、资金可能有缺失 市场机会在于： 城市核心、模式创新优势 商务中心 商业中心 生活中心 休闲中心 军事中心 交通中心 都市中心 形象优势 地段优势 交通优势 配套优势 前景优势 产品优势 6 “势”集成 7 “心”交汇 巅峰·聚首， 领先全城 项目优势总括： 营销策略 项目的总对策在哪里？ □ 抢占先机高起点建立区域第一关注度； □ 艺术化用足军队资源优势来巧妙造势； □ 顺天应时人和大胆引人才和有偿机构； □ 创新制胜和差异化的产品与营销策略； □ 弱化金融不按揭负面信息和土地概念； □ 成本可控下融入先进配套树楼盘权威。 战者，攻其要害—市场突破点 [基本结论] 虽然项目较大，容积率高，但是在市场中拥有较为明确的独特性——城市核心稀有标志性综合体业态。 罕有七心交汇超级地位 现阶段同区竞争较弱 业态突破导致全新概念引入 商铺租多售少，置业门槛较低 营销推广战略的推导 营销策略 关 于 城 市 与 建 筑