2014新城置业阜阳颍上县新城国际项目整体营销策划报告课件.ppt

“发挥古城优势，突出古城特色， 发展城市文化，推动县城的经济 发展。” 颍上县政府既重视传统 文化的保护，也非常重视与现代 文化的融合，本项目是政府重点 规划和支持的商业项目，必将承 载着县文化建设的重任，建设丰 富的商业文化、时尚文化、休闲 文化是本项目打造镇区文化中心 的重要内涵。同时，通过文化营 销促进商业的繁荣也是现代商业 运作的重要模式之一。  形象诉求三：文化中心 财富增值是所有商业地产运作的宗 旨。商业地产本身可以带来投资者 财富的递增；同时通过商业地产促 进商品、服务的流通，可以带来商 户及经营者财富的增值。作为颍上 县中心地段最大的、也是唯一的综 合性商业地产项目应该以打造县城 首席财富中心作为重要的形象诉求。 为项目商业地产运营阶段的利润实 现创造形象基础。  让我们携手，在共赢的舞台上开启财富之源 形象诉求四：财富中心 业态定位中高档 形象推广高档 中档 中高档 中低档 低档 高档 业态定位中高档符合项目市场需求，并有利于经营及销售 产品形象推广高端化，通过对概念塑造及购物环境包装提升物业形象 经营档次定位 本项目在服务功能定位上，考虑到作为综合性商业中心在城区的唯一性，功能定位 尽可能齐全，主要包括： （一）满足日常生活消费需要的功能 超级市场、家居生活卖场 （二）满足时尚消费需要的功能 品牌服饰、饰品、鞋帽、化妆品等 （三）满足饮食服务需要的功能 中外快餐、特色风味小吃餐厅、大型中高 档餐饮 （四）满足休闲文化娱乐需要的功能 咖啡厅、茶吧、影院、游戏厅（电玩）等 （五）满足家居生活需要的功能 家居用品装饰广场 （六）满足美容美体健身需要的功能 美容中心、健身房等 （七）满足商业配套服务的功能 银行、医院、邮局、电信等 （八）其他延伸服务功能 休闲椅（区）、广场背景音乐、时尚讯息 发布、文化演出等 服务功能定位 规模体量定位 在这样一个追求规模化商业的时代，理性的规划商业设施的规模其实显得更加 重要，我们在规划商业规模时应考虑以下几个因素： 1.颍上的实际市场容量 一切商业规划的规模应该以市场容量的大小为基础，作为立足于县城的核心商业项目，在全面评估镇区市场容量的基础上确定本项目的规模非常重要。避免商业项目的规模超出市场容量，给企业带来损失。 2.服务功能的完整 作为县城为数不多的综合性商业，应该保证本项目达到一定规模，争取满足商圈内客群全方位的需求。 3.外围都市中心商圈的影响 颍上相对优越的地理位置，带来了经济的较快发展。同时也因受外围都市中心商圈的影响，大量中高端消费外流，对发展本地核心商业的规模带来重要影响。 　 国内部分品牌连锁超市选址要求 经营商家 超市类型 营业面积要求 其他选址要求 苏果 大型社区店 5000平米左右 贴近社区，周边有稳定的居民量。 联华 标准超市 1000－5000平米 中心城区的商业中心 上图可以看出，国内知名品牌连锁超市的选址面积范围从1000－5000不等，但综合超市多集中在 该范围的上限区间，即3000－5000平米之间，说明该规模是相对合适的一个面积区间。 业态划分及规模建议 本项目超市规模确定 原则一：本项目超市同样带有侵略市场、抢占市场主力客群的性质，打造 现有超市的升级版。 因此，要在现有超市规模上适当增加，以入住超市的品牌和超市竞争的关键要素规模效应增强 自身的竞争力。 原则二：知名品牌连锁超市的选址要求； 原则三：建筑内部空间结构的条件限制，本项目最适合地下一层做超市，而单层面积也是影响 超市规模的重要因素。 综上所述，本项目超市建筑面积建议为： 4000 平米 1.超市 2、精品名品中心 规模确定 原则一：精品名品中心位于商业价值最高的地上1-3层，同时也是项目快速回收资金的重要渠 道， 因此商业街的规模可以适当增大； 原则二：其他业态与名品中心形成良性互动，超市、美食广场、数码娱乐城、影院和健身中心 都可以为商业街带来很高的人气和商业氛围，因此适当增大商业街的规模，可以形成强有力的 核心磁场； 原则三：本项目商业定位的原则之一是侵略型商业，因此名品中心部分也具有侵略市场、抢占 市场主力客群的性质； 原则四：建筑内部空间结构的条件限制，可建设面积也是影响商商场规模的重要因素。