2007年昆明金源时代购物中心项目发展导入报告课件.ppt

商业地产的经营模式是商业地产开发商比较关心的 不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、商圈 如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的问题 ■招商模式解析 【模式一】整体出租模式 释义 整体租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或第四年起开始递增，前二，三年主要是帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发展；同时，商业企业向开发商交纳相当于2—3个月租金的押金。 优点 不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员 交易简单，结算方便 物业可进行抵押贷款，有利开发新的项目 物业的升值空间较大 带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺 缺点 收益低，其回报率在3～5%之间 租期长，物业就算升值，其套现的难度很大 不排除租户经营失败而没法交租的可能，因而对租户的评估要求准确 适用 类型 无商业专才的开发商 资金实力雄厚的开发商 经营相对保守的开发商 售后返租的产权式物业开发商 物业面积一般不超过30000㎡ ■招商模式解析 【模式二】分层或分片出租模式 释义 与整体出租模式相似，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户 优点 租金相对整体出租要高一些 风险分散，租金相对有一定保证 物业可进行抵押贷款 比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺 某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租 缺点 需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等） 需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才 各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其他租户的经营，要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力 适用 类型 资金实力雄厚的开发商 售后返租的产权式商城 物业面积在20000～50000㎡ ■招商模式解析 【模式三】分散出租模式 释义 分散出租亦称零租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为2～5年；开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场，如深圳赛格电子配套市场，华强电子世界等 优点 租金很高，开发商收益可最大化 物业升值空间大，容易出售表现 租期短，容易改变功能或调整经营 缺点 需设立专业的经营管理公司负责经营管理 需充分重视前期的市场定位，功能定位，功能定位的策划工作 招商能力的要求极高 日常经营能力的要求高 经营风险最大 适用 类型 商业区或城郊的大型商业物业 面积在10000～500000㎡（停车场及卸货区的面积足够大） 售后返租的产权式商城 ■招商模式解析 【模式四】分层（或片）与散铺结合出租模式 释义 此模式是将上述第2种和第3种模式结合。在确定了功能后，采用第2种模式引进若干主力店，之后再利用主力店的品牌效应，对各类中小店进行招租。目前多数大型大商业采用此模式。 优点 大小租户的结构使项目稳定性提高 主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位，并容易取得销售的成功 有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件 为开发商创造经常性收益 缺点 要求开发商具备很雄厚的自有资金实力 需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才 对主力店的招租能力要求极高 适用 类型 主要是50000㎡以上的大商业 ■招商模式解析 【模式一】整体招商方式 释义 即将商铺全部或分层招商，面向企业或大型投资客进行招商的方式 优点 快速招商 迅速回笼资金 资金再利用 缺点 牺牲利益较多 价格较低 客户可遇不可求，销售等待 空置的问题与产权、经营权结果的不完整 适用 类型 有实力的发展商，可以等待资金的回笼，一般为群楼或底商商铺 ■招商模式解析 不同招商方式结果 整体招商方式 快速回笼资金、销售难度较大、发展商必须牺牲经济利益、招商等待周期较长、可能最终难以实现招商 小面积分割招商方式 提供辅助招商手段、实现快速回笼资金、招商难度减小、我们可获得较好的经济利益回报、招商周期缩短、最终可实现全部招商，减少空置率 ■招商模式解析 在前期策划就应确定招商策略 整售 整售对很多开发商来讲都是可遇而不可求的，商业行业整体利润较低，注重资产的良好流动性，一般不会采取直接购买的方式取得经营权。但对于总面积较小，总值相对较低而增值潜力较大的物业，仍可尝试接触部分资金实力雄厚的投资性公司，购买方式可以整体（部分）股权转让等形式进行以合理避税。但一般来讲，对整售不可抱有太大希望，以免贻误商机 不售整租 这种方式不牵涉产权转让，将数层甚至项目整体租赁给商业经营商。