2011年5月27日海南文昌方圆·小城之春营销策划报告总案课件.pptVIP

【汇景湾】（文昌） 项目位置 文昌市文城镇庆龄大道188号 绿化率 36.1% 项目特点 小户型，投资地产 容积率 5.30 占地面积 7964㎡ 总建面积 37900㎡ 面积区间 47—95㎡ 总户数 444户 1、类似项目分析——项目基本信息 该项目处于老城与新城交界区，项目规模小，自身无配套，产品以小户型为主。 项目效果图 项目区位图 3、相似项目分析 2、类似项目分析——项目销售情况 客群分析：汇景湾的客户以川渝、新疆甘肃、东北、山西内蒙、江浙地区的为主，少量河南客户和本地客户。 需求分析：以投资养老为主、度假占一部分，自住占比非常小。 （数据来源：经市场调研，营销部整理） 开售时间 2010年4月22日 销售周期 13个月 推货数量 444套 已售套数 238套 参考价格 均价6800元/㎡ 参考总价 26万元起 销售情况：2010年11月到2011年1月为销售高峰期，项目总体销售情况缓慢。 客户分布 3、相似项目分析 3、类似项目分析——项目营销策略 汇景湾的营销推广整体投入低，仅120万，在岛外、岛内均未形成浓郁的宣传气候，主要以网络推广、分销为主体，整体推势较弱。 （数据来源：经可靠内部人员取得） 3、相似项目分析 分类 比例 费用（约） 岛外 网络 40% 40万 短信 10% 10万 DM 10% 10万 推介会 10% 10万 分销 30% 30万 合计 100% 约100万 岛内 户外 50% 10万 活动 25% 5万 分销 —— —— 报广 —— —— 短信 25% 5万 合计 100% 约20万 4、类似项目分析——项目营销详解 汇景湾由致力于海南置业的宁波沐丰房产公司代理，在宁波设有售楼处、并举行2场项目推介会，推介会现场共成交32套，并吸引潜在客户加入看房团。 汇景湾在分销上集中于宁波一个城市，在推广上以网络为主，但投入较少。 区域 营销方式 具体做法 岛外 网络 搜房、新浪、我房网、蓝房网、分销商网站、海南房产团购网、海南在线、项目自身网站、海口赶集网、地产海南、 短信 对宁波海南置业潜在客户群进行短信投放 DM 在宁波市区售楼处摆放项目资料 推介会 在宁波举行2场推介会，由销售经理为客户进行项目讲解、并由置业顾问现场为客户解答各类问题 分销 分销商进行媒体投放、酬宾活动开展 岛内 户外 项目周边道旗、广告牌 短信 针对岛内游客投放少量短信 活动 参加海口房展会，搜房网看房团团购活动 3、相似项目分析 宁波——沐丰房产 文昌?汇景湾 推介会及新老客户答谢会 2010年9月12日，汇景湾与其销售代理公司沐丰房产，在宁波举行了推介会，据悉，当场成交12套，另有25组客户交定金并报名参加12月17日的看房团，海南行食宿由沐丰房产负责。 在推荐会上宁波置业者可享受：一次付清97折优惠，按揭付款98折优惠，并附赠价值1500元的看房优惠机票。 推介会环节有沐丰销售经理对项目进行讲解、实景介绍，解答客户问题、水果点心自助、来宾抽奖等。 3、相似项目分析 5、类似项目分析——项目启示 汇景湾重点进行网络推广，但营销推广整体投入少，未形成有效宣传攻势，项目陷入不温不火的困境。 由宁波的代理公司代理销售，在宁波设立销售点、举行推介会等，效果较佳，但只局限于一个城市，整体销售提升有限。 3、相似项目分析 【公园壹号】（乐东） 项目位置 乐东县江南四路民族文化体育广场旁边 绿化率 50% 项目特点 旅游地产、投资地产 容积率 3.2 占地面积 14655.61㎡ 总建面积 45904.5㎡ 面积区间 51—67㎡ 总户数 约1360 1、类似项目分析——项目基本信息 该项目处较繁华地段，但受乐东整体城市化水平的限制，主打低价格、高投资价值。 项目效果图 项目区位图 3、相似项目分析 2、类似项目分析——项目销售情况 客群分析：以京津、东北、川渝、江浙地区客户为主，河北、山西、内蒙次之。 需求分析：度假养老投资为主，自住占小部分。 （数据来源：经市场调研，营销部整理） 开售时间 2010年10月预售，正式开盘2011年4月7日 销售期间 8个月 推货数量 4栋共678套 已售套数 已售2/3，452套 参考价格 均价4800元/㎡ 参考总价 20万起 销售情况：销售火爆期为2010年11月至2011年2月，整体以小户型为主，集中在50~60多㎡的一房、二房，总价低。 客户分布 3、相似项目分析 3、类似项目分析——项目营销策略 公园壹号销售代理为北京鼎鑫世纪，通过在外地设立销售处，网络宣传，参加外地房展会等来推动销售。 （数据来源：经可靠内部人员取得） 3、相似项目分析 分类 比例 费用（约） 岛外 网络 50% 100万 短信 10% 20万 DM 5% 10万 房展会