德L行天津社会山新城项目市场研究和项目开发顾问报告课件.ppt

发展规模 / 业态比例 每居住小区设有约3000-5000住所、两所小学及一所中学及小区中心(设有商铺、邮政局、医务所等)。 住宅项目的建筑风格以中至高密度住宅大厦为主，针对中至低收入人士。环墝在这些大厦是一些私人别墅型大屋，以市价发售。 住宅种类及建筑面积 6层高以上 20% 4-5层高 75% 3层以下 5% 住宅项目楼层比例 住宅单位布局规模此例 一房两厅布局 52% 两房及三房两厅布局 48% 单楝住宅 3百万平方米 公寓式住宅 260,000平方米 每户住宅面积由50到90平方米不等。 多摩新城土地用途比例 土地用途类别 占多摩新城面积比例 住宅用地 47% 商业用地 3.7% 教育设施 10.4% 公共绿地 11.3% 道路 15.9% 其它公共配套设施 11.7% 总数 100% 多摩市鉄路車站 与其它日本新城镇相似的是设有其它铣路交通系统接驳新干线。多摩市设有Keio Line 及Odakyu Tama Line接驳新干线的东京站(26分钟)。乘坐多摩Monorail从多摩中心站到Tachikawa站只需22分钟。 整个多摩新城镇发展以多摩中心站为核心，并在站周围规划为商业及休闲区，建设学校、居民设施如邮政局、医疗设施、店铺等。 市中心的主要设施位于站南方的Parthenon Avenue两侧。Parthenon Tama 是一个庞大的文化中心，位于Parthenon Avenue 的未端，介绍多摩市的历史与发展。著名的Hello Kitty Land 只需从中心站步行5分钟即可。 多摩市交通网络 道路占多摩新城面积比例为19.4%, 与东京5个城镇的道路比例相约。 完善的铁路网络把多摩新城与整个日本连接起来。 除了铁路网络配套外，多条快速道把多摩市与其它东京主要城镇的距离拉近。 因东京市以外的新城全都拥有方便的交通网络，所以住宅或商业楼宇受欢迎程度保持偏高，价格升势持续。 以多摩新城为例，虽已有30年以上的楼龄，但住宅价格从2004至2006年平均上升1.9%(东京市平均上升1.25%)而商业构价格在同一时段内上升1.35%(东京市平均上升1.95%)。 約55%的樓宇是自住而45%是租用的。 多摩市物业价格走势 案例借鉴 新干线与完善的交通网络结合，把人口、就业及经济增张效益由现有市中心扩大范围至新市镇。 新干线以连接东京与其它主要城市，所以车站往往不会停站于新城镇如多摩市。城镇铁路支持新城镇发展的重要交通设施配套，并与新干线连接，令新城镇的可达性提高。 利用四通八达的交通网络吸引企业投资依赖铁路项目的新市镇项目，建立双赢关系。 日本铁路公司积极参于物业发展的主要原因是明白到增强地区的可迏性有效地提高地区物业价值，在铁路周边参于物业开发能为铁路公司带入可观的收益。正因私人铁路公司依赖其它沿线投资物业项目为主要收益，所以铁路操作及管理公司需附有站边地块的使用权，以扩宽收入渠道。 日本政府政策配合推广铁路发展并减少人民对拥有汽车的意欲，如在主要快速道收取路费及政府投放较少资源于公路开发。日本政府政策同时推广及鼓励在东京市边皮的地区兴建自吸自足的新城镇。 因车站人流密度吸引不同类型的啇业设施在附近建立，新城镇的布局多以铁路车站为市中心/核心区，提供一个活动核心于新城镇居民。新市镇的活动被吸引并集中在新干线车站周边。 案例参考 – 香港青衣 面积约有10.67平方公里，主要分为4个功能区：东北区为居住区；东南区为货柜码头；西南区为重工业区；及西北区为休闲径、交通枢纽和船舱 2005年中，青衣的居住人口约有20.2万，与2001年相比，升幅4.2%。 青衣发展初期，基础设施不足，第一条与对岸连接的车行桥（青衣桥）是由6间大型工业企业携手兴建。至此，政府开始在青衣实行新市镇开发，主力提供公共屋村及屋苑。现时约有75%的青衣人口是居住在公共屋村或屋苑 为避免居民受到工业运做影响，政府在1980年代在东北面填了两个海湾，用作住宅用途。加上自然山体的配合，构成北面居住、南面工业的规划形态 1990年代，政府致力开发大屿山及配合机场发展，大力增强与大屿山联系的交通基础设施如青马大桥、汀九桥和地铁。这些交通基础设施开通后，加强了青衣的吸引力，加促区内私人住宅发展。更令青衣成为新界区的主要来往机场的中转站 居住区 货柜码头 休闲径、交通枢纽、船舱 重工业区 1970至1980年代，青衣只有两条与对岸连接的车行桥，分别是青衣桥及青荃桥。因政府在1990年代致力开发大屿山及配合机场发展，青衣变为与大屿山必经点，所以青衣的交通基础设施也因此得到大大的改善。现时青衣的交通基础设施如下： 1）车行桥共8条 – 青衣大桥（1974） 青荃桥（1987） 青马大桥（1