北京右安门内大街商业项目营销策划提案08-159p日新伟业Y课件.ppt

世界城·光谷步行街 巴黎的香榭丽舍大道 ◎ 商业部分 /休闲商业/示意图片 休闲商业街 环境幽雅的餐厅 别致的展示橱窗 局部趣味性装饰 鲜艳柔和的灯光色彩 室内休闲的购物环境 特色小店 步行小道 特色休闲场所 ◎ 商业部分 /休闲商业/示意图片 ◎ 商业部分 /设计原则 立面、建筑细节强调品质感、现代感 模块化、小分割、多组合，利于销售 增加廊架等建筑细节，营造灰空间，便于商业内外之间的联系 增加休憩空间，与景观结合形成独特的视觉景点 强调地块内外景观的呼应和融合，强调标志性和独立感 设置部分的室外楼梯，以便增加2-3层的商业价值 设计原则 ◎ 商业部分 /设计原则/示意图片 小分割，多组合 立面强调品质和现代感 室外扶梯 立面强调品质和现代感 ◎ 商业部分 /设计原则/示意图片 廊架的运用，使得室内外空间有机的联系在一起 高挑空，大面积落地窗，沿街有很好的展示性 独特的商业入口，体现标志性和独立感 ◎ 商业部分 /业态面积比例 业种比例及所需面积 雅致的咖啡厅 精品书店 情调茶馆 便利店 中档餐饮 ◎ 商业部分 /业态/示意图片 美容 西饼屋 精品服饰 礼品店 ◎ 商业部分 /业态/示意图片 ◎ 住宅部分 /商品房/单体示意 ◎ 住宅部分 /商品房/单体示意 ◎ 住宅部分 /商品房/产品建议 产品建议 建议住宅产品做成城市公寓的形式，具体考虑因素如下： 地理位置——二环内，极佳的地段，便利的交通； 考虑到商业与住宅之间的互动关系 户型面积指标 ◎ 住宅部分 /商品房/户型示意 两居户型示意：70-90 三居户型示意：100-120 ◎ 住宅部分 /商品房/户型示意 一居户型示意：40-60 营销建议 本项目区域租金情况 本项目租金价格推理 ◎ 营销建议 /租金价格推理 本项目商户承租水平 本项目租金价格推理 ◎ 营销建议 /租金价格推理 本项目租金提升系数 从项目所在区域商业发展现状及终端客户群需求、消费心理考虑，填补了区域甚至整个南城的休闲商业的空白，本项目主题明确，业态丰富，且居二环内右安门奇缺位置，应该高于整个区域的商业租金水平。 商户租金报价与实际成交价之间，由于招商策略及谈判方式的不同，存在一定提升空间，这对本项目定价所要考虑的因素。 本项目租金价格推理 ◎ 营销建议 /租金价格推理 商业物业租金基准价 所谓商业租金基准价是不考虑商业业态，后期商业运营 等价值提升手段，仅仅参考项目所在区域商业物业租金 水平以及商户对本项目的租金意向情况，得出纯静态的 租金价位。 本项目租金价格推理 ◎ 营销建议 /租金价格推理 内场空间： 共分5层(地下2层，地上3层)，总面积超过3万平米， 整个商业空间从功能上可分：物流和大型商场两大主体空间。 物流空间设有大容量的货物库房，并且地下二层设有专业的商业物流车库，全部采用人车分流设计， 同时拥有多部大型货梯和207席泊车位，能宪全满足商家的货物采集，供应。 2层还特设有独立的办公区，十分适合大中型商家的营业需求。???????? 营业空间： 空间全部采用大跨度、贯通式的建筑设计， 同时大尺度、敞开式的建筑格局 ◎ 在售可比项目分析 /富贵园/产品类型 【大跨度、贯通式，大尺度、敞开式的设计，产品易分割】 业态定位：大型百货．超市，电器，家屠用品，服装，餐饮，娱乐，健身等 3000平方米的星级休闲会所，融商务中心、阅览、娱乐于一体，有游泳池、健身、按摩、美容、ＫＴＶ、棋牌、乒乓球、阅览、儿童室等功能室的设置 ◎ 在售可比项目分析 /富贵园/业态定位及招商情况 物美投资集团签约该广场的二、三层，总体量约2万平方米； 大中电器将入驻地下一层，约8000多平方米。???? 业态定位 招商情况 【百货，餐饮，休闲，娱乐】 ◎ 在售可比项目分析 /北京金色佳国际珠宝城/概况 北京金色佳国际珠宝城概况 项目2008年4月开始招商，2008年8月入住，2008年10月正式开业。 项目商业总建筑面积：36000平米，1-3层面积16848平米，地下一层3906平米。 三层28000元左右，一层外铺78800元左右，二层40000元左右? 独立商铺，起价23800元，每套最低总价37万元起。???? ◎ 在售可比项目分析 /北京金色佳国际珠宝城/价格 北京金色佳国际珠宝城价格 【各层差价大，小分割低总价】 商城内涵盖了活力时尚商铺、世界名品店。 商城经营国内外知名黄金、铂金、钻石、珍珠、翡翠、玉石、水晶、银饰产品. 打破北京同类市场产品单一经营模式，一站式采购京城独有。 集交易会展、珠宝鉴定、钻石加工、黄金交易、网络商贸、专业物流于一体，京城升级精华版的珠宝城。 ◎ 在售可比项目分析 /北京金色佳国际珠宝城/业态 业态 【专业卖场，一站式珠宝商业中心】 ◎ 在售