房地产营销策划深圳华融大厦投标报告课件.ppt

实施SVO带来的结果 加速销售 增加成交率 带来酒店管理成本 价值溢价 我们如何卖 项目价格定位 各销售阶段工作细化 销售阶段及节奏划分 销售阶段及节奏划分 客户定位 项目价格定位 推广策略 价格定位过程 第一步：筛选竞争性项目和可借鉴性项目。分别为九州创展大厦、航天大厦、国际商会中心和安联大厦 第二步：确定各竞争项目的影响权重。九州创展大厦50%、航天大厦35%、国际商会中心8%、安联大厦7% 第三步：将本项目与各个竞争项目进行对比分析，并对各个价值点的影响权重进行打分，得出本项目的价值修正系数。 第四步：通过计算，得出本项目相对市场最具竞争和借鉴性的均价。 项目选取及权重排序 深圳国际商会中心 航天大厦 九州创展 安联大厦 距离项目最近权重50％ 距离项目稍远权重35％ 属超高层权重8％ 位于北区权重7％ 航天大厦价格权重影响打分表 说明：打分范围在-1至+1之间，得分=打分值*权重 名称及类型 价值要素 权重 比较因素 打分 得分 本项目 航天大厦 区 位 价 值 45％ 环境 25％ 商务氛围 5％ 南区商务逐步完善 南区商务逐步完善 0 0 楼盘昭示性 10％ 周边为高密度的写字楼建筑群 邻近深南大道，具有一定的昭示性 -0.5 -o.o5 片区形象档次 5％ CBD建设成熟，13金花初步建成 相同 0 0 景观价值 2％ 周边高楼林立，无景观 西面可看到高尔夫球场 -0.3 -0.01 周边商务配套 1％ 周边购物公园及部分裙楼商业 商务配套稍有欠缺 0 0 升值潜力 2％ CBD建设趋向成熟，升值潜力低 预期升值潜力较低 0 0 交通20% 地铁 12％ 地铁物业，距离地铁300米 距离地铁800米 0.2 0.02 公共交通 5％ 周边写字楼较多，高峰时期紧张 相同 0 0 车型管制 3％ 临靠民田路，为双向四车道 相同 0 0 楼 盘 质 素 55％ 平面设计20％ 平面的可变性 6％ 划分科学、可自由拆分 相似 0 0 层高及梁低高度 5％ 3.6米的层高，梁低高度待定 层高3.8m，局部区域净高为3m 0 0 使用率 5％ 65％ 69.38％ －0.3 -0.02 朝向及采光 4％ 四面均有遮挡 北向和西向朝向、采光较好 -0.5 -0.02 形象20％ 推广形象 7％ 未定 以绿色环境为形象 0 0 大堂面积及高度 8％ 大堂高20米，五星级装修 大堂面积约380ｍ2，层高14m， 0.5 0.04 公共走道宽度 3％ 未知 走道宽度1.8m， 0 0 广场及附楼 2％ 广场面积无，附楼具备优势 以绿色为主要题材，面积较小 －0.2 0 内部硬件15％ 电梯（品牌及数量） 6％ 共8部德国蒂森 11部蒂森电梯，速度：2.5m/秒 -0.3 -0.02 中央空调 4％ 分户计量，可自由调节 麦克维尔中央空调，24小时分户计 0 0 车位 5％ 300个 240 0.2 0.01 最终得分 100％ -0.04 九州创展大厦价格权重 名称及类型 价值要素 权重 比较因素 打分 得分 本项目 九州创展大厦 区 位 价 值 45％ 环境 25％ 商务氛围 5％ 南区商务逐步完善 相同 0 0 楼盘昭示性 10％ 周边为高密度的写字楼建筑群 昭示性稍差 0.2 0.02 片区形象档次 5％ CBD建设成熟，13金花初步建成 相同 0 0 景观价值 2％ 周边高楼林立，无景观 相同 0 0 周边商务配套 1％ 周边购物公园及部分裙楼商业 相同 0 0 升值潜力 2％ CBD建设趋向成熟，升值潜力低 相同 0 0 交通20% 地铁 12％ 地铁物业，距离地铁300米 相同 0 0 公共交通 5％ 周边写字楼较多，高峰时期紧张 相同 0 0 车型管制 3％ 临靠民田路，为双向四车道 相同 0 0 楼 盘 质 素 55％ 平面设计20％ 平面的可变性 6％ 划分科学、可自由拆分 稍差 0.2 0.012 层高及梁低高度 5％ 3.6米的层高，梁低高度待定 层高3.6m，梁底高度2.6 0 0 使用率 5％ 70％ 72％ 0 0 朝向及采光 4％ 四面均有遮挡 相似 0 0 形象20％ 推广形象 7％ 未定 强调品质和完美 0 0 大堂面积及高度 8％ 大堂高20米，五星级装修 大堂面积481ｍ2，层高10m 0.5 0.004 公共走道宽度 3％ 未知 走道宽度1.8，围绕核心筒 0 0 广场及附楼 2％ 广场面积无，附楼具备优势 无附楼和广场 0.1 0.002 内部硬件15％ 电梯（品牌及数量） 6％ 共8部德国蒂森 共10部日立合资电梯， -0.3 -0.018 中央空调 4％ 分户计量，可自由调节 24小时开通，分户计量 0 0 车位 5％ 300个 201 0.2 0.01 最终得分