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土地财政对房价影响实证分析 　　摘要：近年来，我国房价一直处于高位，并且持续增长，房价上涨的原因多种多样，其中地方政府对土地财政的过分依赖是重要缘由之一。通过对近20年的有关土地财政和房价的数据进行数据分析和实证检验，得出我国房价上涨的结论为：房价的不断上涨，主要是因为我国分税制改革后，地方政府缺乏与财政支出相匹配的财政收入，而预算内收入几近饱和只能另辟蹊径，于是通过土地财政弥补财政收入，从而助推了房价的上涨。在上述结论的基础上，有针对性地提出了对地方政府税收体系进行结构性改革，逐渐培育房地产税为地方主体税种等政策性建议。 　　关键词：地方税收体系；土地财政；房价；房地产税 　　中图分类号：F812.7 　　文献标识码：ADOI：10.3963/j.issn2017.06.0010 　　一、引言 　　新中国建立以后，我国的人口急剧增长，对于自然资源的消耗量迅速增加，土地和住房已成为稀缺资源，而中国人的传统思想促使着大多数中国人将拥有自己的一套住房当作人生的头等大事，商品房供不应求的局面推动了房地产业的发展。特别是中国在1998年对住房进行市场化改革之后，我国的房价一直处于高速增长的状态，房价虚高的呼声越来越大。2015年全国新建商品住宅成交均价突破了6 000元/ m2，而全国城镇人均可支配收入只有3万余元，中国2015年的房价收入比达到7.2，已经处于高位状态，是发达国家的3倍以上。而像北上广深这类一线城市，房价早已高达每平米数万元，房价收入比也达到了20以上，其中房价收入比最高的深圳已经达到了25.8。 　　房价的持续高位使得房地产行业的泡沫越吹越大，虽然其对于中国的经济发展有着不可磨灭的贡献，但是也成为了我国居民挥之不去的心病，一部分人买不起房，还有一部分人买不到房，买房难的问题已经严重影响到了我国居民的生活幸福度。除此之外，房地产业对GDP的贡献比例过大，一旦房地产业衰退，将牵一发而动全身，为我国经济以后的发展埋下了隐患。 　　那么房价的持续高位又是由哪些原因造成的呢？有些学者从供求关系出发，以人口、可支配收入、新建房套数、城市化率等因素来分析，认为高房价主要是由地方政府对城镇化的推动和我国经济的持续上行使得居民对住房的需求量激增，从而推动房价的持续上涨。有些学者以预期和投机来解释，认为主要是由于消费者对房价未来会继续走高的预期，用手头的闲置资金进行投机套利行为，人为地将房价炒高，吸引更多的投资资金进入，继续抬高房价，形成了恶性循环。有些学者从金融、外资和贷款的角度分析，认为改革开放以来，由于我国的金融行业蓬勃发展，使得大量的外资涌入我国。我国的企业特别是对货币资本需求庞大的房地产业如鱼得水，能够更加容易快捷地进行融资，加快了房地产业资金流的流速，加速了房地产业的发展，从而使得房价上涨。 　　除了上述原因，本文将从分税制改革以来，地方政府对于土地财政的依赖，来分析其对房价的影响，理顺分税制改革到高房价的结果这条线的脉络，并且通过收集近些年我国各省的平均房价和各省地方政府财政收支数据构建模型，进行比较分析与实证分析，来尝试解释地方政府土地财政对我国房价的影响，并根据研究得出的结论，提出解决问题的路径。 　　二、住房市场化改革后我国房地产业的发展概况 　　从1998年住房市场化改革后，我国房地产业走上了高速发展的道路，逐渐成为了推动经济发展的中流砥柱，在拉动我国GDP和推进城镇化等多方面发挥着显著的作用。同时，新建商品房的房价也在日益上扬，增长速度年年攀升。 　　进入21世纪以来，我国房地产业的开发到位资金总额、商品房销售面积、商品房销售单价和商品房销售总额都在逐年递增，并且增速显著。首先，房地产开发到位资金总额从1999年的4796亿元增长到2015年的125 203亿元，增长了26倍，相比2014年的121 991亿元，增长了2.6%①，见图1。 　　由表1可以看出，2015年相比2014年只有购房者需要负担的定金及预收款和个人按揭贷款呈现上涨趋势，并且合计占整个房地产开发到位资金的约30%。房地产业所需资金已经越来越依赖于购房者所承担的资金，卖现房已经变成了卖期房，房地产开发商承担的风险和购房者买房的负担呈现此消彼长的态势。 　　除了房地产开发资金情况外，房地产销售方面的各项指标都有着较大幅度的增长。销售面积方面，从1999年的14 557万平方米增长到了2015年的128 495万平方米，增长了近9倍，其中销售住宅面积112 406万平方米，占到销售总面积的87.5%，相比2014年增长了6.9%，办公楼的销售面积也比2014年增长了16.2%。销售单价方面，从1999年的2 053元/m2增长到了2015年的6 793元/m2，增长了3.3倍，相比2014年增长了