方格智业2010年05月淮安中南世纪城项目前期策划研究课件.ppt

地块分级研究 产品建议 3 1 2 3 4 5 6 安置房小区 体育中心 商业金融服务区 待出让地块 1 2 3 6 〉 〉 〉 地块价值排序 4 〉 5 〉 地块 分级理由 1 该地块相对其他地块而言，其综合资源最佳，昭示性最强，但其受到沿干道以及商业的影响，私密性较差 2 该地块私密性较好，紧邻体育中心，具有较好的城市景观面同时其昭示性相对其他地块也较好 3 该地块与2号地块同样具有较好的私密性，但其规模较小，进入性不强，资源条件一般 6 该地块最大的特点就是规模大、交通条件好、进入性强、资源条件一般，受干道及商业影响，私密性较差 4 该地块综合资源最差，虽然其具有一定的规模效应，但其西侧紧邻安置房小区，私密性及形象较差 5 该地块较3号地块规模略大，同时其在进入性以及资源面上有着较高的相似度 商业及配套 发展目标 以便于售卖为最大前提 满足本项目居民商业需求 在项目初期给以客户以充足信心 促进项目价值的大幅提升 充分借助新城西片区之发展前景 商业及配套 功能及分布原则 结合新城规划及外部资源 考虑项目内部及外部节点 充分考量地块之体量规模 综合各地块产品布置情况 合理利用交通动线之利弊 商业及配套 定位 奥体核心住区 邻里商业中心 商业配套及物业建议 产品建议 3 方法1：按照《城市居住区规划设计规范》标准0.7-0.91㎡/人的指标进行测算 商业体量 = 小区总人口数×（0.7-0.91）=56000（约数）×（0.7-0.91） = 3.92-5.1万㎡ 方法2：按照国内经验数据，配套商业占项目总建筑面积的3％－6％的经验值进行测算 商业体量 = 项目总体量×（3％－5％）= 1594782.2（约数） × （3％－5％） = 4.78－7.97万㎡ 方法1测算出的商业体量为3.92-5.1万㎡ 方法2测算出的商业体量为4.78－7.97万㎡ 初步预估项目商业体量约在5-7万㎡之间 商业的体量测算 商业配套及物业建议 产品研究 3 按照《城市居住区规划设计规范》标准： 其他配套包含教育、医疗卫生、文体、社区服务、金融邮电、市政公用、行政管理及其他； 除教育外其他配套加和以0.368-1.183㎡/人的指标进行测算 其他配套（除教育） = 小区总人口数×（0.368-1.183）=56000×（ 0.368-1.183 ）= 2.06-6.62万㎡ 其他配套的体量测算 其他配套按规范设计至少需2.06万㎡ 商业配套及物业建议 产品研究 3 1 2 3 4 5 6 1号地块——商业价值最高 休闲风情街+二层沿街展示型商业+幼儿园+运动会所 2号地块——商业价值较差 单层挑高沿街商业+商务会所 3号地块——商业价值中等 单层挑高沿街商业 4号地块——商业价值较高 单层挑高沿街商业+大型餐饮 5号地块——商业价值中等 单层挑高沿街商业+大型品牌超市 6号地块——商业价值中等 单层挑高沿街商业+社区中心+幼儿园 休闲风情街 二层沿街展示型商业 单层沿街商业 单层沿街商业 单层沿街商业 单层挑高沿街商业 大型品牌超市 社区中心+菜场 商务会所 幼儿园+运动会所 幼儿园 大型餐饮 商业配套及物业建议 产品研究 3 位置 面积（万 ㎡ ） 设计建议 租售建议 休闲风情街 1号地块 0.6 以多个2层的单独体块为建筑形式，沿街形成高档次的休闲风情街。 前期持有 大型品牌超市 5号地块 1 2层，超市在2、3层，整体租给超市，1层由超市招租零售，吸引超市入驻。 租赁，引入品牌合作伙伴，超市可先用一层，入住率高后再使用两层 大型餐饮 4号地块 0.5 位于拐角处的2层商业，对大型品牌餐饮进行招商 租赁，引入品牌合作伙伴，享受租赁收益 单层挑高沿街商铺 2、3、4、5、6号地块 3.57 1层，层高可以做到5.8m，利于销售；面宽4-8米m，进深10m。 销售 二层沿街展示型商业 1号地块 1.07 2层，正常商业层高，利于销售；面宽8-12m，进深10m。 销售 合计 6.74 商业业态体量表 经估算，本项目商业总体量约在6.74万㎡左右。 商业配套及物业建议 产品研究 3 位置 面积 （万 ㎡ ） 设计建议 社区中心 + 菜场 6号 地块 0.5 社区中心配备文体中心、药店及社区服务中心、居委会、派出所、通信、邮电、洗衣房、 餐饮等多种服务功能； 净菜场可放置在社区中心内，一起设计； 运动 会所 1号 地块 0.2 以健身、休闲配套为主，满足一期业主需求； 商务 会所 2号 地块 0.3 以高档休闲、娱乐商务为主，满足本地块高端客群需求； 幼儿园 1、6号地块 1个0.35 共0.7 为各地块内业主提供基本的幼儿教育，强化项目的综合性价比 中小学 在地块外部另行选地建设 合计 1.7 经估算，本项目配套