西安曲江区域写字楼市场研究分析暨高端写字楼项目定位方案（下）课件.pptVIP

西安曲江区域写字楼市场研究分析 暨高端写字楼项目定位方案 1 （下） 2 曲江文化大厦 3 曲江文化大厦 4 曲江文化大厦 5 曲江文化大厦 入驻企业： 西安曲江文化产业投资（集团）有限公司 曲江投资担保有限公司 陕西文化投资控股有限公司 西安曲江文化演出（集团）有限公司 西安曲江文化产业风险投资有限公司 陕西师范大学出版集团 等 陕西师范大学出版集团 入驻企业多为整层承租，另有企业独家承租三层！ 6 物业类型：写字楼 总建筑面积：约6万㎡ 建筑层数：25层 电梯：5部 物业定位：中高档写字楼 陕西文化大厦 配有商务中心、会议中心、物业服务中心和餐厅等 7 陕西文化大厦 8 陕西文化大厦 9 陕西文化大厦 10 陕西文化大厦 入驻企业： 西安建设工程交易中心 西安市建设工程招标投标管理办公室 西安市建筑定额管理办公室 西安市城建费用征收管理处 西安市建筑业劳动保险基金管理中心 西安市城乡建设干部学校 西安市建筑装饰业管理办公室 西安市建设工程质量安全监督站 女友传媒集团 西安市散装水泥办公室 西安水务（集团）有限责任公司 等 入驻企业多为整层承租！ 11 产业化发展板块竞争物业主要指标统计 12 规模： 截止到目前，项目所属整个板块竞争写字楼总体量约150万㎡、商住公寓约180万㎡。其中“会展”产业发展区域纯写字楼物业约100万㎡、商住公寓约50万㎡，写字楼已入市和交付的约30万㎡，未来即将上市的约有80万㎡。主要集中在会展和行政商务板块。 目标市场竞争分析小结 地段： 现阶段，在所调查物业中，对“地段”的发展价值还未能充分释放出来，特别是对“会展、文化、旅游、产业”这四大主导概念还不能清晰传导，市场存在误区。 空间需求： 经过市场“大浪陶沙”，大多数客户已完成原始资本积累，其对物业的空间需求呈现出跳跃式变化，已出现对过千平米的大面积空间追求，这在最近进驻曲江国际会展中心、陕西文化大厦和曲江文化大厦等物业的客群中已得到充分体现，发展企业“总部中心”已成为企业拓宽发展的一种趋势。 13 目标市场竞争分析小结 品质及形象： 目前已入市物业中，仅曲江文化大厦和陕西文化大厦在物业形象、品质方面略微突出，但也不是真正意义上的高端物业，在立面、功能、市场形象和体现对业主的尊重等方面还有待进一步提高。 物业服务： 目前所调查物业中，仅在基本的保洁、安防等方面开展服务，没有相对成熟、完善的商务服务体系，造成物业总体租赁水平过低、吸引力不足。 设备设施： 通过对竞争市场调查分析得知，目前部分物业中几乎都没有中央空调、低碳及科技环保的运用，仅在办公空间上实现一定的功能满足，这与高端甲级物业标准还有不小的差距. 14 市场竞争对本项目的发展启示 ◆客群对“总部中心”式的市场青睐，给本项目的发展定位启示； ◆进一步深化、清晰“会展、文化、旅游、产业”的四大价值体系； ◆充分认识到未来竞争对本项目所带来的冲击，从“产品”定位突围； ◆从建筑文化等方面进行优化整合，本质上树立起区域高端主导的形象地位； ◆以高规格建材、设备等，来实现真正意义上的“高端甲级物业”的市场制高点； ◆引入国际知名的物管公司，加强商务人性化管理，为物业持续增值提供保证。 15 项目目标客户剖析 三大核心目标体系： 会展、文化、旅游、行政商务集群 区域高端业主集群 市场中行业、企业经营主及投资客 16 现阶段，市场上还存在大量改善现有办公环境的目标需求，以及已完成原始积累要建立“企业总部中心”的市场高需求，这些都是本项目的目标客群。 曲江超过800万平米的高端住宅，聚集了西北五省的各行各业的财富阶层，对于片区高端商务的有较高需求。 目标客户锁定 区域高端业主集群 市场中行业、企业经营主及投资客 会展、文化、旅游、行政商务集群 17 目标客户锁定 会展、文化、旅游、商务集群 18 会展产业链企业 文化产业链企业 影视产业链企业 旅游产业链企业 物流 动漫技术研发中心 会展组织、会展服务 广告 律师 科教、出版 金融、证券、银行企 会展、文化、旅游、行政商务集群分析 19 会展产业链企业 会展、文化、旅游、商务集群分析 20 西洽会（陕西华商国际会展有限公司） 西安食品博览会（陕西振华会展有限公司） 西安户外用品博览会（西安曲江旭峰会展有限公司） 国际社会公共安全产品暨警察反恐技术装备博览会（陕西四星展览服务有限公司） 春季西安住博会（西安曲江千秋文化传播有限公司） 西部国际煤炭及采矿业博览会（陕西世信贸易展览有限公司） 西安国际艺术品收藏博览会（西安三联科技会展有限公司） 中国西部制博会（西安曲江华博会展有限公司） 西部医疗器械展口腔设备与技术（西安华展展览有限公司） 中国（西安）民俗文化博览会 （西